饱受争议的二手房交易(yì)中介费问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于(yú)规范房地产经(jīng)纪服(fú)务的意见(jiàn)。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客(kè)源优(yōu)势(shì)收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个人信息等问题，加(jiā)重交易(yì)当事人负担、侵害(hài)其(qí)合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两(liǎng)部门从(cóng)加(jiā)强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收邕包含南宁六县吗 邕包含武鸣区吗费、严格实行明码(mǎ)标价等十方(fāng)面，提出了(le)意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师(shī)张大伟称(chēng)，随着城(chéng)市发(fā)展(zhǎn)，一二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例(lì)，二手房(fáng)占市场成(chéng)交(jiāo)比例(lì)超(chāo)过(guò)80％，大量二手房成(chéng)交依(yī)赖中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住房政策研究中心(xīn)首席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房对(duì)居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由(yóu)于二(èr)手房交易成本(běn)较高、交易周期(qī)较(jiào)长(zhǎng)，具(jù)有非常强的专业性，居民往往(wǎng)通过中(zhōng)介来完成(chéng)。但很多(duō)中介利用(yòng)信(xìn)息(xī)不对称等问题，将非必要(yào)的(de)收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担保费等，对(duì)居民造成额外的负担，而(ér)且这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出，对(duì)包(bāo)括经纪(jì)服(fú)务在内的(de)相关(guān)市(shì)场交(jiāo)易行为及其(qí)主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管(guǎn)理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作(zuò)的(de)意义(yì)更大，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务行(xíng)业关注(zhù)最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主要(yào)监管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服(fú)务收费及(jí)中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二手(shǒu)房屋交易过程(chéng)中，部(bù)分价值不菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不(bù)低(dī)的中(zhōng)介费。以北京某房地产经(jīng)纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构要合(hé)理降低住房买卖和(hé)租(zū)赁(lìn)经纪(jì)服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交(jiāo)易(yì)双方共同承(chéng)担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前房(fáng)地(dì)产经纪服务收费标准(zhǔn)的最(zuì)早依据是1995年国家计(jì)委(wěi)建设(shè)部下发的(de)《关于房(fáng)地(dì)产(chǎn)中介(jiè)服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定(dìng)：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这样的(de)规定：“少(shǎo)数特别复(fù)杂(zá)的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可在规(guī)定的收费标准基(jī)础上适(shì)当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得(dé)超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房(fáng)中介费(fèi)上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神，北(běi)京(jīng)2015年(nián)取消了(le)房地产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务收费多少由各中介(jiè)机构(gòu)自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机构在(zài)实际(jì)收取费用过程中，相关监管部(bù)门当前并(bìng)未(wèi)明确具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需(xū)在(zài)服邕包含南宁六县吗 邕包含武鸣区吗务过程中对(duì)收费标准进行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具体收取过(guò)程中，会结合房屋价值及工资(zī)标准，综合计算(suàn)出合适的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部(bù)门在(zài)此次意(yì)见中提及(jí)，房地产经纪机(jī)构(gòu)应(yīng)当在经营(yíng)门店(diàn)、网站、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构提供的基本(běn)服(fú)务(wù)和(hé)延(yán)伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应当向(xiàng)交易当事人出具(jù)收(shōu)费清单，列明收费标准、收费金额(é)，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明(míng)显高(gāo)于市场平均(jūn)水平的(de)房地产经纪机构，住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建设部门将会同市场监管等(děng)部(bù)门(mén)采取约(yuē)谈等综合(hé)措施(shī)进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市(shì)场监(jiān)管部(bù)门会同(tóng)有(yǒu)关部门依法查处不(bù)按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)等违反(fǎn)价(jià)格和反垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的行为(wèi)。对房地(dì)产经纪机构相关(guān)违(wéi)法违规(guī)信(xìn)息，市场监管部门(mén)要(yào)依(yī)法依规纳入国家(jiā)企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实(shí)行分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中(zhōng)介(jiè)费有望大幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦(lún)称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价(jià)，合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要(yào)还是规范(fàn)行业，打击(jī)收费(fèi)过高(gāo)的经纪机构，但(dàn)对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来(lái)收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服(fú)务费(fèi)用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由(yóu)于(yú)当(dāng)前两部(bù)门(mén)提出(chū)的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质(zhì)，即(jí)只是纲(gāng)领性文件而非规定，未(wèi)来如何具体认定其中(zhōng)的细则，还需(xū)要(yào)看(kàn)各城市落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市(shì)场(chǎng)看，经纪服务领域的(de)调整(zhěng)改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对交易产生影邕包含南宁六县吗 邕包含武鸣区吗响，这对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研(yán)究总监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过程(chéng)中，原(yuán)本(běn)应该由上下家各(gè)支(zhī)付一半的中介费，但在(zài)一(yī)些热点城市的二手房交易(yì)过(guò)程中(zhōng)，往往会有这(zhè)样的情形(xíng)，因(yīn)部分(fēn)购(gòu)房者(zhě)处于弱势地(dì)位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承(chéng)担。即(jí)使一些房东愿意承担中(zhōng)介(jiè)费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁的(de)方(fāng)式，在房价(jià)中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其(qí)视为(wèi)向购房者单边收费的行为。部分(fēn)中介公司(sī)可能会利用其支配(pèi)地位，在(zài)原先经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取(qǔ)费(fèi)用，而这部(bù)分费用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门(mén)提出严禁操(cāo)纵经纪服(fú)务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透明(míng)度，也(yě)有(yǒu)利(lì)于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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