万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这个(gè)位于(yú)北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)成了共同债务(wù)人被中国(guó)信达(dá)追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不(bù)将中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出(chū)，业(yè)主并非(fēi)中赫集(jí)团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有(yǒu)钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你(nǐ)想象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核(hé)心区位(wèi)，名(míng)校环绕的(de)顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发(fā)有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达(dá)近(jìn)47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北分），处置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权(quán)金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户(hù)，而且(qiě)早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际(jì)上都是卖(mài)出(chū)去(qù)了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么(me)中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道(dào)证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主基(jī)本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书(shū)院的业(yè)主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不(bù)良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如果业主没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法院提出(chū)执(zhí)行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关(guān)于商品房消费者(zhě)权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建设工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分(fēn)价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信达申请不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托(tuō)有限责(zé)任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国(guó)信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其(qí)他(tā)房企(qǐ)，中赫集(jí)团(tuán)既没有(yǒu)很大规模，也(yě)没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下(xià)一(yī)个(gè)个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天(tiān)价，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地(dì)块，成(chéng)为(wèi)北京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一(yī)套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也(yě)吸(xī)引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定(dìng)了中赫(hè)集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵(guì)的(de)房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商光环的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人(rén)，被(bèi)执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦(lún)落到(dào)这(zhè)个地步(bù)，其实(shí)是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫(hè)集(jí)团(tuán)就尝(cháng)试过多(duō)元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目(mù)光，放(fàng)到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集(jí)团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国(guó)安俱(jù)乐部全部股权。如果北(běi)京(jīng)国安的(de)估(gū)值一直没变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许二晋前后延什么意思晋怎么读，二晋前后延是哪个朝代会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权(quán)出(chū)质记录。质(zhì)权人包括(kuò)海金商业(yè)保(bǎo)理、北京(jīng)二晋前后延什么意思晋怎么读，二晋前后延是哪个朝代建工、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托(tuō)、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安的(de)经营状况没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资(zī)产(chǎn)总(zǒng)计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又如(rú)何能独善其(qí)身(shēn)？

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