导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国(guó)五平方千米和五万平方米谁大 五平方千米是多少亩地产存量极度过剩，事(shì)实(shí)是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露(lù)全(quán)国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还(hái)有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户(hù)均一(yī)套房无法满足(zú)流动人口的(de)租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三成都是(shì)流动(dòng)人(rén)口，流动人(rén)口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍(réng)有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十(shí)年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)套数(shù)，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真的过剩了(le)？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负(fù)责人(rén)对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户(hù)均住(zhù)宅的测(cè)算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大(dà)类，一类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普查(chá)数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到(dào)居(jū)民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数(shù)，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的(de)期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需(xū)要进一步(bù)推算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居(jū)民的(de)住(zhù)宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为(wèi)过(guò)去十(shí)年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计(jì)算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经(jīng)达到了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满足(zú)因人口流动(dòng)、居(jū)民(mín)换房(fáng)等因素(sù)产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其(qí)中(zhōng)，英(yīng)国(guó)的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入地(dì)的住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的流(liú)动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实(shí)际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套(tào)房无法满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租(zū)赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国(guó)的(de)城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居(jū)住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求，在未(wèi)来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平(píng)，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

五平方千米和五万平方米谁大 五平方千米是多少亩　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的(de)公(gōng)摊(tān)，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结构和(hé)动(dòng)态(tài)趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中(zhōng)国未来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势(shì)将继续延(yán)续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口规模(mó)的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素(sù)逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多(duō)。自(zì)建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了(le)商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的(de)占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切(qiè)正向联系。随着经济发(fā)展水平的(de)提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于(yú)城(chéng)市能级之间差(chà)异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧(jiù)二手房(fáng)之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查(chá)的(de)是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可(kě)能超预(yù)期(qī)。

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