近(jìn)两年火爆(bào)的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金收益(yì)，特(tè)许经北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配(pèi)金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的(de)主要(yào)收益来源为持(chí)有期分(fēn)红(hóng)收(shōu)益，以及(jí)基(jī)金份额交易价格(gé)的(de)变(biàn)化(huà)。基(jī)金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及(jí)市场因素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资(zī)产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募(mù)集(jí)材料(liào)和(hé)信(xìn)息披露文件，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可以分析(xī)基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金(jīn)份(fèn)额持有(yǒu)人实(shí)际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基(jī)础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度可分配(pèi)金额(é)以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机(jī)制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等(děng)同于债券的(de)固(gù)定(dìng)利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于投资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益(yì)性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动受(shòu)多重因素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基金份额(é)的分红金额(é)进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获(huò)得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期(qī)投(tóu)资(zī)的(de)信(xìn)心，同(tóng)时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基(jī)金相关人士(shì北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么)也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前提(tí)是(shì)本金(jīn)之(zhī)上的增值部分不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面(miàn)临(lín)极(jí)大(dà)不(bù)确(què)定性，这是该类投资者应(yīng)该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红及(jí)资产增(zēng)值的收(shōu)益(yì)，而持有(yǒu)特(tè)许经营类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主要来(lái)自项目(mù)每年的(de)现金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权类资(zī)产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产属性(xìng)不(bù)同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取(qǔ)得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派金额包含了(le)投资(zī)本(běn)金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份(fèn)额单价随(suí)着分派进(jìn)度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类(lèi)项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通(tōng)过(guò)对建筑的(de)更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么种(zhǒng)类似(shì)永续经(jīng)营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等(děng)指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基(jī)于企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独立(lì)的(de)资产配置功能(néng)，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以更多关注内部(bù)收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资(zī)产更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人实力等(děng)多重因素来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观(guān)的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年(nián)的(de)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与(yǔ)募集(jí)材料(liào)中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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