万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆(yú)论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了共同债务人被中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产的(de)有钱人(rén)，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业主的维(wéi)权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后(hòu)，可能没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名(míng)校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不良债(zhài)权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权闲游的意思 闲游的反义词是什么转让项目的处置主体是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)北京市(shì)分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的(de)是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下(xià)称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子(zi)根本(běn)没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财(cái)经(jīng)的(de)报道证实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出(chū)去(qù)，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都是北京的高端(duān)人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的(de)业主中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际(jì)占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权(quán)回(huí)本的愿(yuàn)望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次(cì)拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错(cuò)，人(rén)民法院不(bù)得(dé)查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结(jié)，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法院提(tí)出(chū)执行异议(yì)申请，请求法院解除查(chá)封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其(qí)房屋交付(fù)请求权优先于建设(shè)工程(chéng)价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予以支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套(tào)房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中(zhōng)国(guó)信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退(t闲游的意思 闲游的反义词是什么uì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责(zé)任(rèn)公(gōng)司(sī)成为了唯一(yī)股东，后者(zhě)由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很(hěn)高的(de)国民知(zhī)名(míng)度，但却(què)在北京豪宅圈留下(xià)一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北(běi)京(jīng)的(de)第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端(duān)的姿态(tài)杀入市场，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格(gé)，都(dōu)令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北(běi)平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少(shǎo)知名人(rén)士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的(de)“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义(yì)务，中赫(hè)集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转折点，就(jiù)在(zài)于收购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试(shì)过多元化(huà)业务，先后(hòu)进军能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国(guó)安的估值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花(huā)费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫(hè)为什(shén)么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团(tuán)及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押(yā)陆续(xù)质押，据(jù)企查查显示，目(mù)前(qián)中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山(shān)东国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营状况没(méi)有得(dé)到改(gǎi)善(shàn)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北(běi)京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共(gòng)同成为(wèi)被执行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上述(shù)被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为(wèi)老(lǎo)赖(lài)的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何(hé)能独善(shàn)其身(shēn)？

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