万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红(hóng)，让这个(gè)位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共(gòng)同债(zhài)务(wù)人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非(fēi)中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房产的(de)有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿(zī)势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能(néng)没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头(tóu)是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没(méi)想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债(zhài)权转让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体是中国信达(dá)资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下(xià)称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司(sī)（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国(guó)信达(dá)北分(fēn)讨债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实(shí)际(jì)上都是(shì)卖出去(qù)了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根(gēn)本没(méi)有网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资金(jīn)解抵押(yā)，所以(yǐ)不能(néng)网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么(me)，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人(rén)民(mín)初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封(fēng)的可(kě)以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同(tóng)时(shí)可以联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求(qiú)退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公(gōng)布《最高人民法院关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利保护(hù)问题(tí)的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权(quán)优先(xiān)于(yú)建(jiàn)设(shè)工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的(de)，人(rén)民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东(dōng)。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东，后者由中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很高(gāo)的国民知名度(dù)，但却在北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的(de)第一个(gè)豪宅(zhái)项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海(hǎi)淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘高端(duān)的姿态杀(shā)入市(shì)场，无论是一块块从(cóng)荷兰(lán)运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的(de)成年(nián)银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开(kāi)发(fā)的豪宅，也(yě)吸(xī)引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名商业(yè)大佬则居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端(duān)路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光环的(de)背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦(lún)落(luò)到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早(zǎo)在(zài)今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出(chū)背后(hòu)的中赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转折点(diǎn)，就在于(yú)收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年(nián)来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路(lù)并不好(hǎo)走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团(tuán)就(jiù)尝试(shì)过多元化业(yè)务，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集(jí)团手中拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估值一直没(méi)变，那(nà)么中(zhōng)赫(hè)集(jí)团拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及其实控(kòng)人(rén)初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工、山(shān)东国际(jì)信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压(yā)力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力(lì)而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国(guó)安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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