5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构对于(yú)这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一(yī)季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企(qǐ)央(yāng)企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在(zài)股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步(bù)降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行(xíng)业的持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地(dì)产(chǎn)的(de)投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位(wèi)。对(duì)比(bǐ)去年四(sì)季(jì)报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金(jīn)地集(jí)团退出百大之(zhī)列新冠疫苗接种后多久更新健康码，新冠疫苗接种后多久更新健康码信息。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非(fēi新冠疫苗接种后多久更新健康码，新冠疫苗接种后多久更新健康码信息)行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持(chí)仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已经进入大分化时代(dài)，一(yī)二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上(shàng)，配置(zhì)房地产行业(yè)轻(qīng)松收(shōu)获行(xíng)业贝塔(tǎ)的(de)红利期(qī)一去不(bù)返了。“如(rú)果按照产业(yè)周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行(xíng)业也(yě)出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增(zēng)的时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域(yù)性标(biāo)的(de)成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的(de)主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其(qí)布局的(de)例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募(mù)的上银(yín)基(jī)金(jīn)、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一季(jì)度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势(shì)头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通(tōng)股股东来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三(sān)个(gè)季度他(tā)有的(de)两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的(de)地产公司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入(rù)51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通(tōng)股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富(fù)国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌(pái)和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的(de)销售额增(zēng)速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部(bù)分公司(sī)尤其(qí)是央企占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现(xiàn)为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段新冠疫苗接种后多久更新健康码，新冠疫苗接种后多久更新健康码信息表现出较(jiào)低的(de)融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债(zhài)务关系(xì)等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出(chū)清的(de)过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关(guān)注估值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续(xù)现金(jīn)流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去(qù)持续(xù)观察国(guó)企(qǐ)央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下(xià)滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现了业(yè)绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长。而这些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名(míng)房地产业内(nèi)人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现(xiàn)明(míng)显改善(shàn)的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民(mín)营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿(ná)地，且(qiě)主要(yào)集(jí)中在核(hé)心(xīn)城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城(chéng)市四月环(huán)比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月(yuè)的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的(de)去(qù)库存压(yā)力(lì)、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待它的(de)基(jī)本(běn)面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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