万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài夜鹭是几级保护动物，夜游鸟是几级保护动物)。夜鹭是几级保护动物，夜游鸟是几级保护动物trong>可问题(tí)是，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的(de)那(nà)么(me)简(jiǎn)单(dān)。

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　　富人(rén)被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个(gè)位于海淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不(bù)良(liáng)债权(quán)转让项目(mù)”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖(mài)显示，上(shàng)述(shù)不良债(zhài)权转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司北(běi)京(jīng)市分公司(sī)（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团有限(xiàn)公司是共(gòng)同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明夜鹭是几级保护动物，夜游鸟是几级保护动物这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子(zi)根(gēn)本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网(wǎng)签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是(shì)北京的高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的(de)业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感(gǎn)叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主(zhǔ)确(què)实已经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么(me)，中国信达(dá)转让这(zhè)笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实(shí)际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果业(yè)主没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉(sù)开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款(kuǎn)或(huò)办理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者(zhě)权(quán)利保护问题的(de)批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的方式明(míng)确(què)了(le)购(gòu)房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他(tā)债权(quán)的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在(zài)一(yī)审(shěn)法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余(yú)价款(kuǎn)的(de)，可以(yǐ)适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能(néng)不(bù)仅不能(néng)卖出去回本(běn)，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

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　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国(guó)信达申(shēn)请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已(yǐ)经(jīng)成(chéng)为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模(mó)，也没有很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘(mì)高端(duān)的姿态杀入市(shì)场，无论是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来(lái)的(de)五米高墙，还是每棵(kē)成本(běn)超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市(shì)的它，对(duì)手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引了(le)不(bù)少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这(zhè)个(gè)地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标的(de)高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

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　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到这(zhè)个(gè)地步，其实(shí)是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于(yú)收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过(guò)多元化(huà)业务，先后进(jìn)军能(néng)源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目光，放到(dào)了(le)体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的(de)估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前(qián)中赫集团(tuán)共(gòng)有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北(běi)京(jīng)建工、山(shān)东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的(de)经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况没(méi)有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官网信(xìn)息(xī)显示(shì)，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份(fèn)，但(dàn)国安和(hé)中赫的经(jīng)营状况却(què)持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确(què)定义(yì)务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实控人都成(chéng)为(wèi)老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何能独善(shàn)其身？

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