万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了共同债(zhài)务人被(bèi)中国(guó)信达追债(zhài)，中国信达为了(le)收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购(gòu)入房产的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的(de)姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单(dān)。

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　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达(dá)在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体是中国信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起(qǐ)中国(guó)信达(dá)北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子实(shí)际上都(dōu)是卖出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么(me)中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子(zi)是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能说明(míng)这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道(dào)证实了(le)上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是(shì)北京的(de)高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业主确实(shí)已经(jīng)支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款并实际(jì)占有，但未办理(lǐ)过(guò)户手续的(de)，如果业主没(méi)有过(guò)错，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉开(kāi)发(fā)商，要(yào)求退(tuì)还购房(fáng)款或办理房产证，并(bìng)承担违(wéi)约责(zé)任。0551是哪个地区的区号呢，0551是哪儿的区号

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式(shì)明确了购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付(fù)全部(bù)价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先于建(jiàn)设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他(tā)债(zhài)权的，人(rén)民法院(yuàn)应(yīng)当(dāng)予以支持。只支(zhī)付了部(bù)分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可(kě)以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就(jiù)是(shì)说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么(me)这笔不(bù)良债(zhài)权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不(bù)能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司(sī)中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权转让(ràng)，可(kě)以追溯(sù)到(dào)金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等(děng)选择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有限(xiàn)责任公(gōng)司成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商，相较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团进入(rù)北京(jīng)的(de)第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入(rù)市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府(fǔ)的(de)院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平(píng)米的(de)法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的(de)36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大(dà)佬则(zé)居住在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却(què)多(duō)次(cì)成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就(jiù)尝(cháng)试过多元(yuán)化(huà)业务，先后(hòu)进(jìn)军能(néng)源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终(zhōng)，周金(jīn)辉(huī)将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安(ān)的估(gū)值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫(hè)为什么又要(y0551是哪个地区的区号呢，0551是哪儿的区号ào)质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控(kòng)人周金辉(huī)夫(fū)妇将(jiāng)其手中的(de)中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人(rén)包(bāo)括(kuò)海金(jīn)商业(yè)保理、北京(jīng)建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京(jīng)国安的时间(jiān)完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京(jīng)国安(ān)后(hòu)，不仅(jǐn)国安的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况没(méi)有得到改善，中赫(hè)集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易(yì)所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质(zhì)押(yā)手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被执(zhí)行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又(yòu)如何(hé)能独(dú)善其(qí)身(shēn)？

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