文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和(hé)城乡建设工作会(huì)议(yì)提出“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地(dì)产从大(dà)开发时代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不(bù)公平，比如(rú)，交房等(děng)待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样无法企及是什么意思，不可企及是什么意思有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一(yī)下(xià)：商品房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国(guó)家一般(bān)有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像中国一样(yàng)在支付(fù)完首(shǒu)付款后从(cóng)银行(xíng)一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在(zài)完(wán)全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如(rú)借机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把(bǎ)烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币(bì)。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一(yī)家(jiā)人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是(shì)实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社(shè)会(huì)长治久安(ān)、行业(yè)企业(yè)健康发展的(de)重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地(dì)产(chǎn)税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形(xíng)成的(de)专著《房(fáng)地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国(guó)香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新的(de)方式(shì)，如把(bǎ)楼(lóu)宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)，开发商资(zī)金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类(lèi)似(shì)租金(jīn)的(de)分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造(zào)和(hé)销售，也解决了制造(zào)商(shāng)的(de)资金问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国(guó)香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观(guān)中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问题(tí)，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部(bù)门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全部支付(fù)，还要证明自(zì)身有资金等能力(lì)把项目完成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要(yào)求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地(dì)面临(lín)住(zhù)房需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大(dà)于城市(shì)化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基(jī)础等城市(shì)化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步(bù)推进城市(shì)化。但当(dāng)时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时(shí)的国情。叠(dié)加房地(dì)产市(shì)场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小(xiǎo)的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市(shì)场(chǎng)的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房(fáng)制(zhì)度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的(de)通知》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大(dà)难题(tí)，开发商以预售款撬动(dòng)下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国(guó)内地(dì)开(kāi)始房改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调(diào)整形成契合中(zhōng)国(guó)内地(dì)的(de)商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和(hé)预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在(zài)购(gòu)房过(guò)程中(zhōng)，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房(fáng)供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳(wěn)步发展(zhǎn)起到(dào)了(le)重要作用，不仅解决了(le)房地(dì)产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十年时间走完(wán)发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的(de)《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售(shòu)面积(jī)占总(zǒng)销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的发(fā)展。中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特(tè)别(bié)长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投(tóu)资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信(xìn)托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本(běn)市(shì)场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票(piào)、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在，当前的负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦(dàn)房(fáng)企因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的(de)预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预(yù)售(shòu)商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于(yú)有关的工(gōng)程(chéng)建设，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)款监管(guǎn)的(de)具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地(dì)产管(guǎn)理部无法企及是什么意思，不可企及是什么意思门制(zhì)定。但多年(nián)以(yǐ)来(lái)全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额(é)报价(jià)计算重点资金。而(ér)事实(shí)是，不(bù)少(shǎo)购房(fáng)款(kuǎn)未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后(hòu)被挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代(dài)的(de)高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设(shè)名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工(gōng)程方(fāng)将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的(de)工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套(tào)取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按工程进度(dù)分期(qī)支付，或(huò)二(èr)者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)，一(yī)是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付(fù)后按(àn)揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国(guó)平(píng)均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司(sī)的信(xìn)托账户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责(zé)任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房屋建设(shè)过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度(dù)向开(kāi)发商提供(gōng)一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用(yòng)资(zī)金直(zhí)接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得(dé)由(yóu)政(zhèng)府相关部门(mén)经审查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购房，房(fáng)款按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于任(rèn)何原因不(bù)能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有(yǒu)规定(dìng)最低(dī)首(shǒu)付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期(qī)支(zhī)付(fù)房款的(de)制度(dù)，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异(yì)。一(yī)般来说(shuō)，支(zhī)付节点(diǎn)可(kě)分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面(miàn)，购房者可(kě)在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的(de)功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易(yì)中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节(jié)内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付(fù)交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开发(fā)商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度付(fù)款的(de)方式，但是(shì)交房前(qián)付(fù)款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节(jié)，英国(guó)期(qī)房预售资金(jīn)监管(guǎn)极(jí)为严(yán)格，资(zī)金也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商(shāng)，即(jí)资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前(qián)经过(guò)两道关(guān)口(kǒu)，有(yǒu)利于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房前付(fù)款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑(zhù)物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须完(wán)成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么是(shì)定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时(shí)，开(kāi)发(fā)商向金(jīn)融机(jī)构或指定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付(fù)的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购房者赔(péi)付(fù)违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需(xū)支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)即可(kě)向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门(mén)项目(mù)资金账户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付(fù)及印(yìn)花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了(le)统一详(xiáng)细规(guī)定，要求(qiú)所有(yǒu)开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管道(dào)门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者的(de)订金(jīn)与(yǔ)付(fù)款会存(cún)入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提(tí)取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的(de)房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房(fáng)地产(chǎn)到(dào)了政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融(róng)工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的(de)房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大(dà)延(yán)期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的(de)保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独(dú)立于开(kāi)发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期(qī)内，开发(fā)商应对(duì)房屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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