万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集团成了共同债(zhài)务人被中国(guó)信达追债，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些(xiē)房子早已售出，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖(mài)，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业(yè)主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象(xiàng)的(de)那(nà)么简单。

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　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债(zhài)权转让项目(mù)的(de)处置主体是中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司(sī)北(běi)京(jīng)市分公司（下称中国(guó)信达北(běi)分(fēn)），处(chù)置的(de)是对北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表(biǎo)面(miàn)上看(kàn)，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de新冠疫苗接种后多久更新健康码，新冠疫苗接种后多久更新健康码信息)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而(ér)且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主基本都是北(běi)京(jīng)的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫(hè)集(jí)团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确(què)实已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但(dàn)未办理过户(hù)手续的，如果(guǒ)业(yè)主没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可(kě)以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时(shí)可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商(shāng)，要求退还(hái)购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住为(wèi)目的(de)购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权(quán)优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人(rén)民(mín)法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只支付(fù)了(le)部分价(jià)款的商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳新冠疫苗接种后多久更新健康码，新冠疫苗接种后多久更新健康码信息斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信(xìn)达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司成为了(le)唯一(yī)股东，后者由中国信(xìn)达资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他(tā)房(fáng)企(qǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国(guó)民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下(xià)一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进(jìn)入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘(mì)高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回(huí)来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的(de)墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的(de)36万(wàn)元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不(bù)少(shǎo)知(zhī)名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦(lún)落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深(shēn)陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金辉的(de)人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后(hòu)进(jìn)军(jūn)能源市场、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫(hè)集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下(xià)北京国安俱(jù)乐部全(quán)部股权。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫(hè)为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国(guó)安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持(chí)续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不过在实(shí)控人(rén)都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如何能独(dú)善其(qí)身？

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