善作善成意思久久为功，善作善成意思是什么-橘子百科-橘子都知道

善作善成意思久久为功，善作善成意思是什么民生宏观：中国户均几套房？

　　导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞善作善成意思久久为功，善作善成意思是什么期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼(lóu)、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大于1同样(yàng)不意(yì)味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住(zhù)宅，其中商(shāng)业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而(ér)事(shì)实(shí)上中国住宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。善作善成意思久久为功，善作善成意思是什么ong>

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总人(rén)口的近三成都是(shì)流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外(wài)的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四(sì)大新增需(xū)求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大(dà)分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现(xiàn)在(zài)不同能(néng)级城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方(fāng)披露(lù)全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过(guò)剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由(yóu)于(yú)住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩(shèng)的直(zhí)观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工作(zuò)情(qíng)况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披(pī)露(lù)：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设(shè)行(xíng)业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计(jì)算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布(bù)了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可(kě)以直(zhí)接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年(nián)以(yǐ)来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到(dào)底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存(cún)量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需(xū)要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的(de)住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二(èr)手房加(jiā)总(zǒng)，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期(qī)房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到(dào)了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多(duō)余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流入地的(de)住宅(zhái)市场供(gōng)不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国(guó)的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房价的(de)大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套(tào)房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生(shēng)活带来了很大(dà)的不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在(zài)未来大(dà)都(dōu)会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张(zhāng)是(shì)未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为(wèi)住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户(hù)户有房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎(yì)，决(jué)定了中国未来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济(jì)发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市(shì)圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间(jiān)为2000年(nián)以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和(hé)其他(tā)分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅的(de)占比势必(bì)会(huì)进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求(qiú)美(měi)好、宜居生活(huó)的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限(xiàn)于(yú)资金，倾(qīng)向(xiàng)于(yú)中(zhōng)小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会(huì)议明确(què)指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村(cūn)住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度(dù)与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的(de)提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随(suí)之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么(me)未(wèi)来将(jiāng)是住(zhù)宅质(zhì)量的供需(xū)冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市能(néng)级之间差异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手房(fáng)之间(jiān)的差(chà)异也(yě)将越发扩大(dà)。