万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中(zhōng)赫(hè)集(jí)团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达(dá)为(wèi)了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的(de)姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个(gè)位于海淀核心(xīn)区(qū)位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)不(bù)良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是(shì)中国(guó)信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司北京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债的(de)故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说明(míng)这些房子(zi)实(shí)际上都(dōu)是卖(mài)出去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本(běn)没有网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财(cái)经的报(bào)道证(zhèng)实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业(yè)主基本(běn)都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业(yè)主确(què)实已(yǐ)经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定，民事(shì)执行中(zhōng)，业主已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查(chá)封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或(huò)办理房产证，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人民(mín)法院关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利(lì)保(bǎo)护问题(tí)的(de)批复》，以司法解释(shì)的(de)方式明确了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋(wū)并(bìng)已支(zhī)付全部(bù)价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设工程价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款的(de)，可以适用(yòng)前(qián)款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回(h闯关东三个儿子的结局，闯关东三个媳妇的结局uí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权(quán)转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫(hè)集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了(le)赫华恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金(jīn)谷国际信托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也(yě)没(méi)有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈(liè)震(zhèn)惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端(duān)的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰(lán)运(yùn)回(huí)来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院(yuàn)一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)如今沦(lún)落(luò)到这个(gè)地步，其(qí)实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年闯关东三个儿子的结局，闯关东三个媳妇的结局年初(chū)“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之时，深(shēn)蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后的中赫(hè)集团(tuán)，发(fā)现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放(fàng)到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国(guó)安的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)全部股权。如(rú)果北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下(xià)北京国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什(shén)么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续(xù)质(zhì)押(yā)，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国(guó)际信托、中融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安(ān)的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后(hòu)，不(bù)仅国安的(de)经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易(yì)所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)、及中赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文(wén)书确定义务(wù)，上述被执(zhí)行(xíng)人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人(rén)都成为老(lǎo)赖的(de)情(qíng)况(kuàng)下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北(běi)京国(guó)安，又如何能独善(shàn)其身？

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