文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议(yì)提出(chū)“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地(dì)产从(cóng)大(dà)开发(fā)时(shí)代步入高质量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按(àn)照(zhào)经(jīng)济(jì)规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么(me)来的(de)？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆(gān)的(de)方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预(yù)售制度(dù)。其实(shí)，当前世界(jiè)不(bù)少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根据开(kāi)发(fā)商工(gōng)程进度在完全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要(yào)严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不如(rú)借机取消预(yù)售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题(tí)，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户(hù)为(wèi)中心，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一(yī)家(jiā)人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财(cái)税(shuì)改革(gé)方案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长期(qī)系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售资(zī)金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍(huò)英东(dōng)创办立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自(zì)身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇(yǔ)的(de)地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众购(gòu)房的资金压(yā)力，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的(de)资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付(fù)款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场的(de)一(yī)大(dà)特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式高效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门提升了(le)对于预售(shòu)楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确(què)保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要(yào)证明自身有资金等(děng)能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完(wán)工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代(dài)，中(zhōng)国内(nèi)地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步(bù)推进城市(shì)化。但(dàn)当(dāng)时(shí)推行的是(shì)“统一(yī)管(guǎn)理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的(de)福(fú)利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度(dù)也出现了(le)分配不(bù)公、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福(fú)利分房(fáng)制度不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临(lín)商品房(fáng)的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼(lóu)花”模式(shì)无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中(zhōng)国(guó)内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货(huò)币化(huà)、住(zhù)房(fáng)供给商品化(huà)、社会(huì)化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地(dì)开始房改货币化，中国人(rén)民银(yín)行(xíng)等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极(jí)大作(zuò)用推动了(le)房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房者支付(fù)定金或(huò)房(fáng)款的(de)行为(wèi)。区别(bié)于中国(guó)香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过(guò)程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要(yào)一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的(de)开发(fā)商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水平(píng)，中国内地(dì)城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时(shí)间(jiān)走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面积(jī)的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二(èr)十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济(jì)高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资(zī)占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义>3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银(yín)行(xíng)各(gè)项贷(dài)款余额(é)的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信(xìn)托等(děng)通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及(jí)中国(guó)资本(běn)市场发育(yù)尚(shàng)不成(chéng)熟其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义，直(zhí)接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资(zī)渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的(de)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的(de)合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房(fáng)合(hé)同向开发商(shāng)主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合(hé)同(tóng)和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还(hái)款等，则风(fēng)险完(wán)全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临较大(dà)的(de)坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明(míng)确规(guī)定(dìng)了(le)开发(fā)企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得(dé)款项应当用于有关的(de)工程(chéng)建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预(yù)售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管规定(dìng)，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资金比例(lì)为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按照项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总额报价(jià)计算(suàn)重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过(guò)去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预(yù)售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在(zài)房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工程进度分期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方(fāng)式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商(shāng)为购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其(qí)余(yú)房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付(fù)外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后通过(guò)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者(zhě)的(de)定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部(bù)来(lái)自(zì)银行(xíng)，银(yín)行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时(shí)需取得由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开(kāi)发商在项目(mù)获(huò)批后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还(hái)。如(rú)由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含(hán)在购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按(àn)工期(qī)支(zhī)付房款的制(zhì)度，一(yī)般(bān)分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申(shēn)请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按(àn)施工(gōng)节(jié)奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房(fáng)屋出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立(lì)合(hé)同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各(gè)个(gè)环(huán)节，各环节内容(róng)确认无误后(hòu)签(qiān)订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付(fù)，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入(rù)开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分(fēn)，法(fǎ)律要求(qiú)开(kāi)发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款流程做了统一详(xiáng)细规(guī)定(dìng)，要(yào)求所有开发(fā)商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的(de)订金与付款会存(cún)入(rù)银行专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的(de)支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开发商违(wéi)约后定金(jīn)保护机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大延(yán)期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的(de)保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构(gòu)，或(huò)由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门直接监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在(zài)保修(xiū)期结束(shù)后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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