5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机(jī)构对(duì)于这一板块(kuài)已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精(jīng)耕细作(zuò)成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市(shì)值(zhí)在股票资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产(chǎn)板块(kuài)一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比(bǐ)重合(hé)计(jì)达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地(dì)产的(de)投资(zī)愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二(èr)的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之(zhī)处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大(dà)分化时(shí)代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松(sōng)收(shōu)获(huò)行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期(qī)的(de)行业，传统认(rèn)知上没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的(de)行业也出现了(le)一些(xiē)机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公(gōng)募基金(jīn)经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)。需(xū)求端(duān)还需要有一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增(zēng)的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求或将回落(luò)，在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷(léi)），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方(fāng)式，获得市(shì)占率的(de)提(tí)升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样(yàng)的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以(yǐ)来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一(yī)假期归来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基(jī)本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为(wèi)房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月(yuè)31日(rì)时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司(sī)后(hòu)疫情(qíng)时代(dài)出(chū)租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了(le)知(zhī)名机构在其中(zhōng)持(chí)续(xù)驻足。从第(dì)一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然在(zài)前十中，这也是连续(xù)第三个(gè)季(jì)度他有的(de)两只产品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十(shí)大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛(máo)利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于6千克等于多少斤 6千克是多少磅信(xìn)用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低(dī)成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基(jī)本(běn)在(zài)70％以下，而(ér)其(qí)他房企的(de)净负债(zhài)率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百(bǎi)强(qiáng)房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要(yào)又体(tǐ)现(xiàn)为库存的(de)优(yōu)势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的(de)融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的(de)不(bù)动产(chǎn)资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是更有(yǒu)优势(shì)的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权(quán)债(zhài)务(wù)关系等问题，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估(gū)值的(de)修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中度提升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造(zào)能力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现(xiàn)金(jīn)流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的(de)概(gài)率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业(yè)集中度提(tí)升的(de)头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还(hái)是(shì)保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为(wèi)光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国6千克等于多少斤 6千克是多少磅企央企在三个(gè)方(fāng)面(miàn)是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提升，再次是(shì)拿地(dì)份额(é)持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实(shí)现了业绩的(de)回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是机(jī)构(gòu)的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营(yíng)房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核心城市(shì)，投(tóu)资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海在内的(de)绝大多(duō)数(shù)城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外的一个(gè)市(shì)场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈(chén)昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下游(yóu)产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他(tā)基(jī)本面的(de)钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得(dé)多的(de)企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的(de)基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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