文：任(rèn)泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等(děng)地明(míng)确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购房老(lǎo)百(bǎi)姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国(guó)一(yī)定能实(shí)现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人(rén)层面看，预(yù)售制对(duì)购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助(zhù)于(yú)落(luò)实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发(fā)达国家一(yī)般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非像中国(guó)一样在支付完首付(fù)款后(hòu)从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程进(jìn)度(dù)在(zài)完全交房前进(jìn)行分(fēn)期(qī)支付(fù)。所以，预售制度是需(xū)要严(yán)格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能(néng)化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的(de)重大措施(shī)。在当(dāng)前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租(zū)资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或(huò)者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的(de)需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求(qiú)新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出(chū)售、还(hái)印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商的资金问题(tí)，降低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付(fù)款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了(le)核心的(de)住房(fáng)供(gōng)不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香港楼(lóu)市(shì)几十(shí)年繁荣(róng)，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立(lì)健全的(de)监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套(tào)取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国(guó)香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的(de)信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这(zhè)一(yī)导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等(děng)城(chéng)市化配套问(wèn)题，才能(néng)进(jìn)一(yī)步(bù)推进(jìn)城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房(fáng)市(shì)场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出(chū)现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)无疑(yí)是(shì)对(duì)内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香(xiāng)港预(yù)售商(shāng)品房制度，先后出(chū)台多(duō)项文(wén)件，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体制，从计(jì)划经(jīng)济下的福利(lì)分房转向市(shì)场经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开(kāi)发，形成滚动开发(fā)模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用(yòng)推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，由(yóu)购房者支付(fù)定金(jīn)或房(fáng)款(kuǎn)的(de)行为。区(qū)别于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发(fā)商办(bàn)理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次(cì)性付(fù)清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付(fù)清剩(shèng)余房(fáng)款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨(jù)大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的(de)投资占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资(zī)存量占社(shè)融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市(shì)值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国(guó)资本市(shì)场发(fā)育(yù)尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间(jiān)的购(gòu)房合同(tóng)、购(gòu)房者和(hé)银行的(de)按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立(lì)的合(hé)同关(guān)系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房(fáng)合(hé)同(tóng)向开发商主张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面(miàn)看，银(yín)行(xíng)作(zuò)为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或经(jīng)营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银(yín)行承担，银(yín)行将(jiāng)面(miàn)临较(jiào)大(dà)的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市(shì)商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于(yú)有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的(de)具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一(yī)的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆(kūn)明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产(chǎn)大(dà)开发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过(guò)这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式，但(dàn)一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者(zhě)预付(fù)资(zī)金(jīn)，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如(rú)英国(guó)、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商(shāng)品房提(tí)供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政府或第(dì)三(sān)方验(yàn)收合(hé)格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)购(gòu)房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房者提供一定的(de)保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国(guó)期房(fáng)定(dìng)金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自(zì)银行，银(yín)行根(gēn)据工程(chéng)进度(dù)向开发商提(tí)供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需(xū)取得(dé)由政府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在项目(mù)获批后(hòu)即(jí)可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付(fù)比(bǐ)例(lì)，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例因项目而(ér)异(yì)。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要(yào)在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严(yán)格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相(xiāng)关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关(guān)口，有利(lì)于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是(shì)唯过河的卒子歇后语是什么意思，过河卒子歇后语下一句一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或(huò)指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机(jī)构签(qiān)订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合(hé)同(tóng)，设(shè)置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也(yě)受(shòu)该措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)向金融机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违(wéi)约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环(huán)节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合(hé)同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了(le)统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照工程进(jìn)度(dù)放(fàng)款，月供在此过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)过河的卒子歇后语是什么意思，过河卒子歇后语下一句楼和房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善型需求的(de)支持(chí)力度(dù)，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生(shēng)，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的(de)房企包括民(mín)营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工程进(jìn)度付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大(dà)的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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