OPPO宣布(bù)关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子公司哲(zhé)库科(kē)技(jì)，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前几日的(de)下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其(qí)扩(kuò)募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步(bù)表(biǎo)示(shì)，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切关注哲库科(kē)技后(hòu)续(xù)情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新(xīn)区(qū)国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本(běn)上影响其内外(wài)价值，投(tóu)资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的事(shì)件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅(fú)低开，此(cǐ)后(hòu)二级市场(chǎng)价(jià)格开始(shǐ)震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报(bào)收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市(shì)以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业(yè)园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下(xià)跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌(diē)幅(fú)1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如(rú)今(jīn)拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市场价格(gé)出现波(bō)动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人(rén)士(shì)看来，尽管(guǎn)出(chū)于风险(xiǎn)规避(bì)的(de)原(yuán)因，最近(jìn)几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易(yì)日场内资(zī)金有所流出(chū)，但是，不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌(diē)并不(bù)会从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也(yě)同时表示，目(mù)前随着二级市场(chǎng)价格下跌(diē)，风险也得(dé)到(dào)一定释放，但(dàn)是价(jià)格涨(zhǎng)跌(diē)会受(shòu)到基本(běn)面、情绪(xù)面等多(duō)重因素影(yǐng)响，不好(hǎo)判(pàn)断价格是不是已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位业内人士(shì)表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二(èr)级市场跌(diē)幅较大，其实(shí)有(yǒu)些隐含收益率高的(de)产品具备一(yī)定(dìng)的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏(sū)的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金(jīn)执行董事(shì)高(gāo)如星对(duì)此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过(guò)度(dù)对经营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么(me)急、这么深，加(jiā)上前期本(běn)身园(yuán)区类资产就(jiù)回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还(hái)是落到租(zū)金(jīn)收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目(mù)前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露(lù)的张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目出租率下降事项，一(yī)度二(èr)级市场(chǎng)价格出现(xiàn)回(huí)落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释(shì)说明，市(shì)场信心得到了一定提振，二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)表(biǎo)现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项目的信(xìn)心，预计签署(shǔ)意向书和合(hé)同谈(tán)判(pàn)中的储备租(zū)户正常转化后，项目出(chū)租率将得到(dào)回(huí)升。没(méi)想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公告引起了市场各(gè)方的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募(mù)购(gòu)入项目的(de)原始权益人(rén)相关负(fù)责人坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极(jí)应(yīng)对哲库提前退租(zū)的可(kě)能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉(xī)新区(qū)国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈(tán)及(jí)储(chǔ)备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备租户还是比较丰富的，覆盖了(l乌苏里江在哪，乌苏里江在俄罗斯叫什么e)芯片测(cè)试(shì)、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客(kè)户(hù)，租赁意向面(miàn)积超(chāo)过(guò)了2万方。从意向储备转化为实际(jì)租(zū)户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通(tōng)过签署(shǔ)租赁意向书来(lái)尽快锁定一(yī)些重要租户。虽(suī)然收了三个(gè)月(yuè)履约保证金给了我们一些空间，但本(běn)着对首批扩募、对(duì)市场负(fù)责(zé)的态(tài)度，我们肯定(dìng)要全力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把这些面(miàn)积在短期内完成去(qù)化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区(qū)域的(de)张江光大园(yuán)项目一季度末也有(yǒu)将近30％的(de)空置率，原始权益人(rén)有那么多储备租户，之(zhī)前的空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大(dà)园(yuán)一直以(yǐ)来(lái)都坚持以市场化运(yùn)营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表现稳定(dìng)，租(zū)户的(de)调租(zū)和(hé)换(huàn)租都属(shǔ)于(yú)正常(cháng)情况，而(ér)这次项目的大租户退租正好发生(shēng)在市场活(huó)跃度的短期低点，目前(qián)市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江这(zhè)边(biān)也作了(le)一定的(de)资(zī)源调配和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江(jiāng)光大园项目在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两(liǎng)千(qiān)多平(píng)的大(dà)平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也(yě)贵(guì)一些，张江光大园单(dān)层以一千平的面积为主，还(hái)有一(yī)些独栋形态的物(wù)业。租户自身也(yě)会有诉求，也(yě)会根据自身需求(qiú)和预算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资产的管理(lǐ)人都变成(chéng)了(le)一家，后续我们在资源共享和联合(hé)营(yíng)销方面能更加充(chōng)分发挥(huī)协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责(zé)人补充说道(dào)。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于(yú)张江(jiāng)REIT的(de)定(dìng)位和展望，相关(guān)负责人(乌苏里江在哪，乌苏里江在俄罗斯叫什么rén)表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些(xiē)其(qí)他在开(kāi)发的储备项目，这(zhè)些(xiē)都将成(chéng)为张江REIT实现打(dǎ)造(zào)张江园区(qū)产业空间资产上市平(píng)台目标的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们(men)非(fēi)常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和(hé)它未来的(de)发(fā)展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现(xiàn)基金(jīn)扩容的(de)第一步，也是至(zhì)关(guān)重要的一步，眼下我们可能面临了一(yī)些突(tū)发情况需要解决，但是这和我们在(zài)张江科(kē)学城(chéng)这三(sān)十年(nián)建设(shè)发(fā)展过(guò)程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个非常小的(de)插曲。我们有信(xìn)心排除(chú)万难，尽一(yī)切可(kě)能(néng)化(huà)解当前突发事件的所有负面影响，维持(chí)预期和(hé)市(shì)场的信心。”

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