文：任泽(zé)平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提(tí)出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开(kāi)发(fā)时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能(néng)交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举(jǔ)多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发(fā)商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预(yù)售制(zhì)度是(shì)需要严(yán)格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这个难题，比较长的古诗词，比较长的古诗10句让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购房民众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业(yè)健康发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制(zhì)要(yào)结(jié)合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的(de)专(zhuān)项研究(jiū)。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来形(xíng)成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木(mù)屋或者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式(shì)，如把(bǎ)楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司(sī)，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年(nián)经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快自身资(zī)金周转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付款形(xíng)式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时(shí)中国香港房(fáng)地产市场的(de)一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产市场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全(quán)的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求(qiú)开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价(jià)款已经全部支付，还(hái)要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入(rù)律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师(shī)行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建(jiàn)国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的(de)是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不再(zài)适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内地房(fáng)地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国(guó)内房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文(wén)件(jiàn)，决定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地(dì)产市场采用预(yù)售(shòu)制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开(kāi)始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形成契(qì)合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将(jiāng)正(zhèng)在(zài)建设(shè)中的房屋预先出(chū)售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性(xìng)付清首付(fù)款，并采用银(yín)行贷(dài)款的(de)形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点(diǎn)与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房销售的最主要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提(tí)高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房事(shì)业取(qǔ)得(dé)巨大进步(bù)，数十年(nián)时间走完(wán)发(fā)达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程(chéng)进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平(píng)方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数(shù)从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面(miàn)积和销售金(jīn)额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发(fā)投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值与股债房(fáng)市(shì)值的比例较高(gāo)，主要是(shì)因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就(jiù)是(shì)“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程(chéng)建设，商品房预(yù)售款监管的(de)具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的(de)预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福(fú)州、比较长的古诗词，比较长的古诗10句合肥(féi)等(děng)城(chéng)市(shì)则按照(zhào)项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总额(é)报价计算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如(rú)工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做提供了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式(shì)，但一(yī)定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定金或(huò)预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是(shì)期(qī)房由政府或第三(sān)方验(yàn)收合格并(bìng)提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房定(dìng)金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还(hái)，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例(lì)一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国(guó)官(guān)方数据，2021年(nián)美国(guó)平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第(dì)三方(fāng)公证行或产权(quán)保险公司的信(xìn)托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而(ér)开发(fā)商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部来自银(yín)行(xíng)，银行(xíng)根据(jù)工程进度(dù)向(xiàng)开(kāi)发商提供(gōng)一(yī)定比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商施(shī)工进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还(hái)。如(rú)由于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德(dé)国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公司(sī)负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，比较长的古诗词，比较长的古诗10句资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易(yì)中的房(fáng)产、资(zī)金(jīn)、合同(tóng)等各(gè)个环(huán)节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期(qī)房(fáng)预(yù)售资(zī)金(jīn)监(jiān)管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加(jiā)法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开发(fā)商向金融(róng)机构(gòu)或指(zhǐ)定(dìng)保证机构(gòu)或保险机(jī)构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或(huò)保险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相应的(de)保证金证明书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外(wài)，其他预(yù)先支(zhī)付的(de)购房(fáng)款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需(xū)向购房(fáng)者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前(qián)只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在(zài)交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年(nián)保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般(bān)为合(hé)同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的(de)项目资(zī)金账户，账户(hù)资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局(jú)部停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个(gè)房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机(jī)制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期(qī)以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环(huán)节(jié)，建立按工程进度付款机制或(huò)交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商(shāng)应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的(de)提(tí)升(shēng)开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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