“现(xiàn)在(zài)的房地产很难再出现像蒋欣现任老公是谁 蒋欣是科班出身吗蒋欣现任老公是谁 蒋欣是科班出身吗过(guò)去十年的系统(tǒng)性行情。”思睿集团合伙人、首席经济学(xué)家洪灏向《红周刊》表(biǎo)示，房地产行业分(fēn)化的愈加明显，让机构(gòu)和投资者(zhě)的关(guān)注度从(cóng)板块向单个标的转(zhuǎn)移。上海利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)向《红周刊》指出，从行业来看，无论是业(yè)绩(jì)，还(hái)是(shì)估(gū)值，房地产都(dōu)已经双杀到了最(zuì)底(dǐ)部，而且是反(fǎn)复地杀(shā)到(dào)了底部，再往下的(de)空间已(yǐ)经不大了(le)。

　　三道红(hóng)线等(děng)指标

　　成(chéng)挖掘个(gè)股(gǔ)阿尔法重要参考

　　那么(me)如何寻找房地产个股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地(dì)产赛道(dào)中进行选(xuǎn)择，需要非常小心，避免选了半天，标的公司出现爆雷的情况。除(chú)此之外，洪灏指出(chū)，需要满足以下三个(gè)基准：有大的国资背景的(de)、杠杆率较低的、此前没有踩过红线的。

　　他还表示，如果关注(zhù)一下今(jīn)年房地产(chǎn)的开发(fā)资金来源，可以发现(xiàn)，其实银行的信贷倾向是不太愿意给房(fáng)企贷款的，房(fáng)企的主要资(zī)金来源来自新盘的销售。但今年新房的销售(shòu)情况相(xiāng)较(jiào)一般。再关注(zhù)一下，哪些房(fáng)企能从银行拿(ná)到钱，其(qí)实主要(yào)还是那些(xiē)有国企背景(jǐng)的(de)房(fáng)企，民营房企相对比较困难，所以整个(gè)行业出现了(le)一个很明(míng)显的分(fēn)化，无论是在销售(shòu)，还是融资等(děng)各(gè)个(gè)方面(miàn)都非常(cháng)明显(xiǎn)。现在(zài)有(yǒu)国(guó)资背景(jǐng)的(de)房(fáng)企在(zài)资本市场(chǎng)表现相对较好，但没(méi)有国资背景(jǐng)的民营房(fáng)企股价大多表现很(hěn)一(yī)般(bān)。

　　陈昊扬则(zé)向《红周刊》表(biǎo)示(shì)，在房地(dì)产行(xíng)业内，我们(men)的(de)逻辑是，“寻(xún)找(zhǎo)最后的(de)赢家”。而具体到如何挖掘，我(wǒ)们会(huì)特别重视企业的成本(běn)优势，更(gèng)具体一点，就是它的净借贷(dài)水平(píng)（净负(fù)债率）是不(bù)是(shì)行业内的最低水平(píng)；利润率(lǜ)是不(bù)是行(xíng)业内最高的；融(róng)资成本是否是行业内最低的；建安成本是否(fǒu)也是业内最低的；这些都(dōu)是我们看重的一(yī)家房(fáng)企的(de)综(zōng)合成本。

　　需要注(zhù)意的是，能(néng)够同时满足(zú)上述条件的房(fáng)企(qǐ)并不多(duō)。即便是(shì)在(zài)国央企(qǐ)中，仍有部分房企(qǐ)出现(xiàn)了“三道红线”的(de)“踩(cǎi)线”情况，且有逐渐恶化的趋势(shì)。以(yǐ)A股为(wèi)例，《红周刊(kān)》根据(jù)Wind数据整(zhěng)理(lǐ)发现，截至(zhì)2022年末，天房发(fā)展、陆(lù)家嘴、格力地产、西藏城投、中(zhōng)交地产(chǎn)、中国武夷(yí)等国(guó)央企“三道(dào)红线”全踩。

　　除此之(zhī)外，城建发展、京投发展、光明地(dì)产、云南城投、首开(kāi)股份、珠(zhū)江股份、城投控股等国央企(qǐ)房企也踩了“三道红线”中的(de)两条。

　　2022年(nián)激进扩张房企(qǐ)

　　需警惕其(qí)重蹈覆辙

　　不(bù)难看出，即便(biàn)是有着较(jiào)稳(wěn)健特色的国央企房(fáng)企，其财务指标称(chēng)得上(shàng)完全健康的仍是少(shǎo)数。而更加(jiā)值得注意的是，在2022年，不(bù)少国企，甚(shèn)至地方(fāng)国企开始(shǐ)大举扩张(zhāng)。而这无疑又进一步考验(yàn)着(zhe)国央企(qǐ)的资(zī)金(jīn)链情况。

　　对(duì)房(fáng)企(qǐ)而言，扩张速度的张弛有度尤为(wèi)重要，节(jié)奏把握准(zhǔn)确，有助于(yú)房(fáng)企(qǐ)储备优质“弹(dàn)药(yào)”；但过于(yú)乐观(guān)的预判未来市场，以(yǐ)及过(guò)于(yú)激进的扩(kuò)张拿地节奏也有可能让房(fáng)企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行举例，它从2018年开始(shǐ)到2021年，连续4年的(de)净(jìng)借贷(dài)比例都维(wéi)持在33％左右，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房(fáng)企(qǐ)明显感觉(jué)到机会来了，其开始在一线城市进行(xíng)大举拿(ná)地，净负债率也由(yóu)此前的33％左右水(shuǐ)准提高到45％左右，涨了接(jiē)近三(sān)分之一。与此同时，该房企新购入地块也实现了快速的(de)开(kāi)盘(pán)利用率(lǜ)，预计(jì)今年会有更多的楼盘入(rù)市。像(xiàng)这类企业就符合“最后(hòu)的赢(yíng)家”的特点。一方面，在于它(tā)本身储备了(le)很多弹药，去年拿地(dì)超1000亿元，且其中一(yī)半在(zài)一线(xiàn)城市，另外一半也(yě)主要集中在强二线和二线城市；另一(yī)方面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提(tí)醒(xǐng)道(dào)，与之(zhī)相反，有些房企的扩张速(sù)度让人(rén)感觉又(yòu)回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年(nián)～2020年期间扩张的民营企业的影子。虽然说(shuō)，见到机会时要出(chū)手，但出(chū)手的章法仍要小心，如果负债率扩张得太快，但未(wèi)来(lái)的两年市场没有想象得那么好，可(kě)能会重蹈覆辙。

　　那么如何来(lái)衡量一家房企(qǐ)的(de)扩张速度是否激进？陈昊扬向(xiàng)《红周刊》表(biǎo)示，主要还是看房企(qǐ)的净负债率水(shuǐ)平(píng)，在我看来，这个比(bǐ)例如果超过60％，就(jiù)是扩张得过于(yú)快(kuài)速了。

　　不(bù)难看出，这(zhè)一标(biāo)准要比“三道红线”对房企的净负债率要求不得(dé)高于100％要更加严格。陈昊(hào)扬(yáng)解释，当前房地产行业的(de)复(fù)苏(sū)速度并没(méi)有那么(me)快，所以要规避(bì)公司净(jìng)负债率提高到(dào)一(yī)个(gè)比较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积(jī)极(jí)的房企梳理发现(xiàn)，中交(jiāo)地(dì)产、中国金茂、华发股(gǔ)份、越秀地产、绿城中国、保利发展等房企2022年净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)都(dōu)在60％之上。其中，中交地产净负(fù)债(zhài)率持续居高不(bù)下，在2020年(nián)至(zhì)2022年期间，依(yī)次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华(huá)润置(zhì)地、中(zhōng)国海外发展、万科A、滨(bīn)江(jiāng)集团、招商蛇口(kǒu)、龙(lóng)湖集团等(děng)房企在践行较积(jī)极的拿地策略的同时，也(yě)较好地(dì)控制了公(gōng)司的扩(kuò)张速(sù)度与净(jìng)负债率水(shuǐ)平（见(jiàn)附表）。

　　滨(bīn)江集团等(děng)个别民营房企

　　或具备“最(zuì)后赢(yíng)家”的黑马特(tè)质(zhì)

　　陈昊扬指出，实际(jì)上，他(tā)们是以同一筛选(xuǎn)标准来看国(guó)央企与民营房企(qǐ)，但在各维度的实(shí)际(jì)表现上(shàng)，国央(yāng)企(qǐ)确实会更胜一筹。如国央企(qǐ)的融资(zī)成本更低，融(róng)资渠道也更顺畅(chàng)，能够做(zuò)到想融就(jiù)融，这样，国央(yāng)企自然而然就具有天(tiān)然优势(shì)。

　　虽然对(duì)比民营房企(qǐ)，机(jī)构更加看好国央企，但这也并不意味(wèi)着(zhe)，民(mín)营企业(yè)中就没有(yǒu)“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红周刊》梳(shū)理发现，仍有(yǒu)少数民营房企同(tóng)样受到机构的青睐。比如，根据(jù)2023年一季(jì)报，滨江集团的(de)十(shí)大流通股东中(zhōng)新进了“中国工商(shāng)银行股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司－景顺长城中国回报灵活配置混(hùn)合型(xíng)证券投资基金”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿(ā)巴马资产管理有限公司就长(zhǎng)期持有滨江集团。根据(jù)一(yī)季报，该资产公司的几(jǐ)只产品合计持有滨江集(jí)团9543万股(gǔ)，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身(shēn)的基本面(miàn)表现存在一定关(guān)系(xì)。2020年(nián)以来的近(jìn)三年时间，房地产市场整体在走“下坡路”，但作为(wèi)杭州本土房(fáng)企的滨江集团(tuán)仍(réng)是表(biǎo)现出(chū)较强的(de)韧劲，2020年以来，滨(bīn)江集团在业绩表现、销售规模、新增土储(chǔ)、股价表现(xiàn)等多(duō)维度都表现了(le)较(jiào)强(qiáng)的增长势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期间，滨江集团扣非(fēi)归母净利润依(yī)次(cì)为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现(xiàn)同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近(jìn)期发布(bù)的(de)2023年一季报(bào)，今年一季度，滨江(jiāng)集团更(gèng)是实现(xiàn)了(le)扣非(fēi)归母(mǔ)净(jìng)利润5.41亿(yì)元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时代”仍能保持自(zì)身业绩的持续增长，和(hé)滨江集团(tuán)扎根杭州的(de)战略(lüè)布局(jú)关系(xì)密切。根据2022年年报(bào)，滨江集团有(yǒu)近(jìn)七成营收来自杭(háng)州地区，而在2021年，杭州地区(qū)的营收比重只占到(dào)近六成(chéng)。近三年(nián)持续稳居杭州房企(qǐ)销售(shòu)排名第一。

　　与此同时，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)在杭州的土储补充同样较为积(jī)极，根据诸葛找(zhǎo)房、住(zhù)在(zài)杭州网(wǎng)数据(jù)显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地(dì)金(jīn)额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州(zhōu)的本土第一。

　　而滨(bīn)江(jiāng)集团在(zài)杭(háng)州的较突出表(biǎo)现(xiàn)，也让滨江集团的房企排名迅(xùn)速提升。到2023年，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)的房企(qǐ)排名已冲进前十，根据中(zhōng)指数据(jù)，2023年(nián)前4月，滨江集团(tuán)实现销售额607.3亿元，位列(liè)房企第九(jiǔ)位(wèi)。

　　值得注意(yì)的(de)是，2020年至今，滨江集团(tuán)股价翻了超一(yī)倍以上，而(ér)近(jìn)期，滨江集团更是迎来多(duō)家机构的集中调研。滨江集团发布(bù)公告表示，公(gōng)司于5月10日接受(shòu)了信达(dá)证券、金鹰(yīng)基金(jīn)、建信养老、新华(huá)养老等(děng)18家机构(gòu)调研(yán)。

　　产(chǎn)业链布局重(zhòng)点(diǎn)移(yí)至(zhì)存量赛道(dào)

　　机构在下游家(jiā)纺、家居(jū)、物(wù)业觅α

　　实际上房地产开发只是房(fáng)地产产业链上的中(zhōng)游环节，其上游主要为钢铁、水(shuǐ)泥(ní)、建材、玻纤等(děng)材料供(gōng)应商，而下游应(yīng)用行业(yè)主要(yào)包括中介服务、家用电器、物业(yè)管理、家居用品。综合《红周(zhōu)刊》蒋欣现任老公是谁 蒋欣是科班出身吗的采访，房地产开发(fā)环节(jié)与上游材料(liào)端息息相关，新盘开工不足(zú)导致上(shàng)游不被看(kàn)好，机构寻(xún)觅个(gè)股阿尔法的思路渐渐移至下游。“中国房地产(chǎn)行业在进入存量房时代，所(suǒ)以对地产产(chǎn)业链，尤其是偏消费属性的家装家居领域(yù)，我们(men)相对看好，因为居(jū)民保有(yǒu)的住(zhù)房规模越(yuè)来越大，随着时间的(de)增加，内(nèi)装(zhuāng)更新的需(xū)求也会越来越多(duō)。美国过去的数据充分说明了这一点，在新房销(xiāo)售见顶(dǐng)之后(hòu)，家具消费的增长却一直都很好。对于地(dì)产产(chǎn)业链(liàn)，我们(men)相对看好(hǎo)和内装(zhuāng)相关的行(xíng)业，例如消费(fèi)建材、家居(jū)装饰等。”万家基金人(rén)士(shì)表(biǎo)示(shì)。

　　而根(gēn)据《红周刊》对下游细分中相关(guān)赛道龙头年(nián)内(nèi)表现的统计，目前(qián)暂居前两位的都是来自家纺赛道的公(gōng)司，它们分别(bié)是富安娜和(hé)水星(xīng)家纺(fǎng)，特别是前者在月(yuè)线连收七根阳线(xiàn)的基(jī)础上，年内迄(qì)今涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以前(qián)者(zhě)为例，富安娜(nà)主要从事(shì)纺织(zhī)家居、睡眠(mián)家居、生(shēng)活类产品的研发(fā)、设计(jì)、生产及销售，旗下拥有原(yuán)创“富(fù)安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇(qí)智”自有品牌。第一季度报告显示(shì)，报(bào)告期内，富安娜实现营业收入约(yuē)6.2亿元(yuán)，同比减(jiǎn)少7.57％；不过实现归属于上市公司股东的净利润约1.11亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长5.28％。

　　而从上市(shì)公司一季(jì)报的十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，能够发(fā)现(xiàn)该(gāi)股早已成为基金(jīn)重仓股的天(tiān)下(xià)，彼时包括公(gōng)募的中欧价值发现、中欧潜力(lì)价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募(mù)的明河(hé)2016，都在其中出(chū)现，占据了半(bàn)壁江山。需要强调的是(shì)，中欧的两只基金都是价值派基金经理曹名长在管的产品，首季其同时重仓的(de)房地产产业链股票还有(yǒu)金地集团和大亚圣象。

　　对比(bǐ)而言，前几(jǐ)年曾经风光(guāng)一时(shí)的家(jiā)居板块也因(yīn)疫情、消(xiāo)费(fèi)复(fù)苏进(jìn)程缓慢等多因素一度(dù)沉寂，不过好(hǎo)在(zài)困境反转(zhuǎn)露出曙光，家居板块中年内表现(xiàn)最好的是志邦家居。同一(yī)时间段(duàn)，该股年内(nèi)上(shàng)涨已(yǐ)经超过(guò)23％，从业绩来看，无(wú)论是营收还是归母净利润(rùn)，公司都实现了同比双(shuāng)升。

　　从(cóng)公司的十大流通股股(gǔ)东来看，《红周刊》发(fā)现广发基(jī)金(jīn)经理罗洋(yáng)慧眼(yǎn)独(dú)具，一季报中他管理(lǐ)的广发策略优选和(hé)广发(fā)安宏(hóng)回报均增加了持股，而这两只产品也成为志邦(bāng)家(jiā)居十大流通(tōng)股(gǔ)股东中仅(jǐn)有(yǒu)的两只公募。有意思的是，他似乎对于定制家居(jū)类标的情有独(dú)钟，在另一家赛道公(gōng)司金牌橱柜中，他管理的全(quán)部三只产品均登榜十大流通(tōng)股(gǔ)股东，其也成(chéng)为他的独(dú)门重仓(cāng)股。

　　除去(qù)家(jiā)居家纺外，下游的物业(yè)股也越(yuè)来越被机构所青睐，不(bù)过这类标(biāo)的大多在香(xiāng)港上市，如何选择成(chéng)为难题。对此(cǐ)，前述上海公(gōng)募基金经(jīng)理举例分析(xī)：“物业服务不是一个高毛(máo)利的行业，挣钱很辛苦，我(wǒ)选公司还是希望挣(zhēng)的是市场化应该挣(zhēng)的钱，以我(wǒ)曾经买的绿城服务(wù)为(wèi)例，它在中(zhōng)高(gāo)端楼(lóu)盘占比是比较高的(de)，每(měi)年到期的合同里提价成功(gōng)率在30％～40％。它能做到滚动的(de)大部分项目到期之后，经过两三轮合同周期还能做到产品提价。”

　　“行业(yè)里真正能(néng)做到产品提(tí)价(jià)的(de)公司(sī)很少，因为物业(yè)公司很容易一开始(shǐ)是挣钱的，后面(miàn)因为保安这(zhè)些固定人员成本的(de)年度增长，不过服务(wù)没有(yǒu)特别好，客户没有那么满意，能做到提(tí)价难(nán)度(dù)是非常大的。但是该公(gōng)司能在业内做到到期(qī)之后提价率比较高，这跟(gēn)它的定位和比较好(hǎo)的(de)服务是(shì)有关系的。”他进一步强调。

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