文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提(tí)出“有条件的可以进行(xíng)现房(fáng)销(xiāo)售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步(bù)入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四(sì)大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经(jīng)济(jì)规(guī)律办事(shì)，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地(dì)产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能(néng)交付(fù)的(de)风(fēng)险。从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制对购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科(kē)普一下：商品房预(yù)售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一(yī)般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获(huò)得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余(yú)全部(bù)房款，而是(shì)根(gēn)据(jù)开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及(jí)违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的(de)，如(rú)果没(méi)有这(zhè)些保障措施(shī)，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国(guó)住房进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，取消预(yù)售制度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房(fáng)地产长效机(jī)制(zhì)。这是个(gè)技术活，只要坚持市(shì)场化(huà)改革，中国一(yī)定能化解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例(lì)外(wài)，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天(tiān)大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家(jiā)人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融(róng)支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高(gāo)，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时(shí)楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等(děng)问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题，不(bù)少地产商(shāng)开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资(zī)金(jīn)周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式成为(wèi)当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供不(bù)应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期(qī)间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘(pán)因建筑(zhù)费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门提升了对(duì)于预(yù)售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在(zài)预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明(míng)自身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目完(wán)成，资金需(xū)放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国(guó)香港要求律师行在银(yín)行开(kāi)设的(de)信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大(dà)风险方(fāng)，后续(xù)需自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房(fáng)需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国(guó)以来(lái)，中国(guó)内地优先发(fā)展重工业(yè)，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导向使前期发展工(gōng)业(yè)化(huà)的进程(chéng)大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市(shì)化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现了分配不公、效率低(dī)、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力(lì)支(zhī)持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货币化(huà)、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下(xià)的福(fú)利(lì)分(fēn)房转向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发(fā)时(shí)间周期(qī)长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国(guó)人民(mín)银行等多方(fāng)迅速出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内地(dì)的(de)商品房预(yù)售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国(guó)香港，在中国(guó)内地实践过(guò)程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办(bàn)理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式(shì)一次(cì)性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的(de)开发(fā)商而言，预售(shòu)制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品房销售的(de)最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提(tí)高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地(dì)商品房(fáng)销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年(nián)中国(guó)内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售面积(jī)占(zhàn)总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而(ér)2021年期(qī)房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)历(lì)经二十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内(nèi)地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道(dào)，房(fáng)地产带动(dòng)的上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其(qí)中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大(不羡鸳鸯不羡仙下一句，不羡鸳鸯不羡仙,只羡白发苍苍有人牵dà)面积(jī)违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房(fáng)市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当(dāng)前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二(èr)卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)发生违约(yuē)，购房者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根据(jù)购房(fáng)合同向开发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场波动或(huò)经(jīng)营(yíng)不(bù)善，出现资金链断裂等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通(tōng)过(guò)与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获(huò)得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失(shī)还(hái)款能力或短期不能还款等(děng)，则(zé)风(fēng)险完全由银行承(chéng)担不羡鸳鸯不羡仙下一句，不羡鸳鸯不羡仙,只羡白发苍苍有人牵，银行将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就(jiù)是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了(le)开发企(qǐ)业(yè)预售商品房(fáng)所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并(bìng)没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一(yī)城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目(mù)的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大(dà)开发(fā)时(shí)代的(de)高(gāo)周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资(zī)金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度(dù)所需(xū)。通过这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按(àn)工程进(jìn)度(dù)分(fēn)期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放(fàng)，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预(yù)售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方验收合格(gé)并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资(zī)金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需(xū)取得(dé)由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期(qī)房可零(líng)首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由(yóu)于(yú)任何原因(yīn)不(bù)能购(gòu)买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购(gòu)房(fáng)附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期(qī)限(xiàn)，期(qī)限结束(shù)后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国(guó)保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出(chū)现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国(guó)期房预售资金(jīn)监管极(jí)为严格，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确(què)认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在(zài)进入(rù)开(kāi)发(fā)商账户前(qián)经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金(jīn)安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须(xū)完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的(de)20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本(běn)政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交(jiāo)易的(de)法(fǎ)律(lǜ)。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成(chéng)定金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返(fǎn)还相当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新(xīn)加(jiā)坡开(kāi)发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一(yī)详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的(de)订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银行专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策(cè)出手临(lín)界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融(róng)工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的(de)房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计(jì)形势(shì)复杂(zá)性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)机制或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护(hù)购房者(zhě)的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资(zī)金监管机(jī)构，或(huò)由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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