近(jìn)两(liǎng)年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不(bù)再产(chǎn)生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选择(zé)投资标的(de)时应了解(jiě)资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有期(qī)分红收益(yì)，以(yǐ)及(jí)基金份额(é)交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主要来自基(jī)础设施资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露(lù)文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基(jī)础设(shè)施项目的(de)经营业绩，作为进(jìn)行投资决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额(é)持有(yǒu)人实际(jì)获得的(de)现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募(mù)集基(jī)础设施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度(dù)可分(fēn)配(pèi)金额以现金(jīn)形式(shì)分配给投资(zī)者，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似杨志性格特点及主要事迹概括，杨志性格特点及主要事迹100字于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券(quàn)的(de)固定利息回报，而是(shì)由可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看(kàn)，一(yī)方(fāng)面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配(pèi)置价值(zhí)。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于(yú)投资债券相对(duì)高(gāo)的(de)收(shōu)益(yì)性(xìng)，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红水(shuǐ)平(píng)的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格走(zǒu)势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二(èr)级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票(piào)和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日(rì)，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观(guān)经济(jì)的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一(yī)定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基(jī)础设(shè)施项目(mù)的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位基金(jīn)份额的(de)分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权(quán)操作是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额(é)净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的(de)信心，同时(shí)需(xū)结合(hé)持有(yǒu)产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了(le)解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分(fēn)红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额(é)误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临(lín)极大不确(què)定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的(de)收益主要(yào)来自项目每(měi)年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产(chǎn)的(de)分红(hóng)包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权(quán)类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品(pǐn)的(de)二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红(hóng)有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确(què)。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目，即(jí)使分派(pài)率相对较低(dī)，也(yě)有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份额(é)单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的(de)土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红(hóng)的(de)时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观(guān)测(cè)经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟杨志性格特点及主要事迹概括，杨志性格特点及主要事迹100字(gēn)现金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流，基(jī)于(yú)企(qǐ)业本身(shēn)经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调(diào)整，加(jiā)期初(chū)现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新选择(zé)，投(tóu)资(zī)价(jià)值体现在相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权类(lèi)的资(zī)产可以更(gèng)多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易(yì)带来的短(duǎn)期(qī)博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调(diào)，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年(nián)的(de)可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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