OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延(yán)续(xù)此前几(jǐ)日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦(shà)的(de)重要承租方之(zhī)一(yī)，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在(zài)公告(gào)中(zhōng)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切(qiè)关(guān)注哲库科技(jì)后(hòu)续(xù)情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也表示，近期(qī)已同步启动了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对(duì)哲库提(tí)前(qián)退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目(mù)，公司(sī)领导高度重视，浦东新区国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士表示，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低(dī)开，此后二级市场价(jià)格开始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息(xī)影响，华(huá)安张江光大(dà)园REIT最(zuì)近(jìn)几个交易日(rì)二(èr)级市场价(jià)格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表现上看，目(mù)前上市的8只产业园(yuán)区基(jī)础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不同程度下(xià)跌(diē)，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季报(bào)中已经披露张江光大园项目出租(zū)率(lǜ)有所下降，如今拟扩(kuò)募的项(xiàng)目又遭(zāo)遇(yù)突发事件(jiàn)，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波(bō)动。”一位(wèi)业内人士分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士(shì)看来(lái)，尽管出于风险规避(bì)的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是(shì)，不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌(diē)并不会(huì)从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随(suí)着(zhe)二级(jí)市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定释(shì)放(fàng)，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判(pàn)断(duàn)价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业(yè)内人(rén)士表(biǎo)示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不(bù)少(shǎo)产品(pǐn)年(nián)内二(èr)级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐(yǐn)含收益率(lǜ)高(gāo)的(de)产品具备一定的投资价(jià)值(zhí)，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复(fù)苏的步伐，产业(yè)园区、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具备一定的(de)投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解决招商(shāng)，平稳过度(dù)对经营现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性(xìng)利空下调至得这(zhè)么急merry什么意思 merry是彩虹社的吗、这么(me)深(shēn)，加(jiā)上前期本身(shēn)园(yuán)区类资产(chǎn)就(jiù)回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最(zuì)终还是落到租金收入受不受(shòu)影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库(kù)科(kē)技后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中披露(lù)的张江光大园项(xiàng)目出租率下降事项(xiàng)，一度二(èr)级(jí)市场价格出现(xiàn)回(huí)落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关(guān)事项进行(xíng)了(le)解释说明，市场信心得到(dào)了一定提(tí)振(zhèn)，二(èr)级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线(xiàn)上和线下的扩(kuò)募(mù)说明会上，运(yùn)营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目(mù)的信心，预(yù)计签署(shǔ)意(yì)向书和合(hé)同谈判中的储备租户正常转化后(hòu)，项目出租率将得到(dào)回升。没想到仅过(guò)了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩(kuò)募之路(lù)又迎来(lái)了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场各方(fāng)的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关(guān)负(fù)责(zé)人坦(tǎn)言(yán)，事(shì)发突然确(què)实(shí)始料未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消(xiāo)息的第一(yī)时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同(tóng)步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，据(jù)悉新(xīn)区(qū)国(guó)资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户(hù)还是比较(jiào)丰富(fù)的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航(háng)天产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超(chāo)过(guò)了(le)2万方。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化(huà)为(wèi)实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着手通过(guò)签署(shǔ)租(zū)赁意向书(shū)来尽快锁(suǒ)定一些重(zhòng)要租户。虽然(rán)收了(le)三个月履约保(bǎo)证金给了我(wǒ)们一些空(kōng)间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面(miàn)积在(zài)短期(qī)内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的(de)同区域的张江(jiāng)光(guāng)大园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多储备租户，之前的空置率为何未能(néng)得到(dào)解决。

　　对此相关负责人(rén)解释(shì)，张(zhāng)江光大园一(yī)直(zhí)以来都坚(jiān)持以市场化运营为导向(xiàng)，历(lì)史(shǐ)运营表现稳定(dìng)，租户的(de)调(diào)租(zū)和换租都(dōu)属于正常情况，而这次项目的大(dà)租户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度的(de)短期低点(diǎn)，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租(zū)率(lǜ)下(xià)滑情(merry什么意思 merry是彩虹社的吗qíng)况没有得到及时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了(le)一定的资源调(diào)配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和(hé)张江光大(dà)园项目(mù)在(zài)给租户的(de)分隔空间(jiān)、交付标(biāo)准、租金水平等方(fāng)面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单(dān)层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一(yī)些独栋(dòng)形态的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会根据(jù)自身需求和预(yù)算(suàn)挑选(xuǎn)区(qū)域内的(de)不同物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成(chéng)以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在(zài)资(zī)源(yuán)共享(xiǎng)和联合营销方面(miàn)能(néng)更加(jiā)充分发挥协(xié)同效应，相(xiāng)信可以(yǐ)做得更好。”上述负责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示，张江集团(tuán)和张江(jiāng)高科目前(qián)在(zài)管资产约五(wǔ)百万方，还有一(yī)些其他(tā)在开发的储(chǔ)备项目(mù)，这些(xiē)都将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间资产上市平(píng)台目标(biāo)的坚实后盾(dùn)和储(chǔ)备资(zī)源(yuán)。“我们非常(cháng)重视(shì)张(zhāng)江REIT这个资本平台和(hé)它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们(men)实现基金扩容的第一步(bù)，也是至关(guān)重(zhòng)要的一(yī)步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突(tū)发情(qíng)况需要(yào)解决(jué)，但是这和我们在张江科学城这三十(shí)年建(jiàn)设(shè)发展过程中所(suǒ)经(jīng)历的相比(bǐ)，只能(néng)算是一个非常(cháng)小的(de)插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切(qiè)可(kě)能化解当前突发事件(jiàn)的所有负(fù)面(miàn)影响，维持预期(qī)和市场的信心(xīn)。”

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