文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别(bié)建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入(rù)高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定(dìng)能实(shí)现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什(shén)么情况？简(jiǎn)单(dān)科(kē)普一(yī)下：商品房预(yù)售最早源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了(le)商品房预售制度。其(qí)实(shí)，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一(yī)般有严格(gé)的监(jiān)管保障措施，开发商在(zài)项目(mù)获(huò)得政府批准后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国(guó)一(yī)样(yàng)在(zài)支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进度(dù)在(zài)完全(quán)交房前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机(jī)取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民(mín)众的(de)最根本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现(xiàn)房销售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通(tōng)金融(róng)支持当(dāng)期(qī)三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商稻草人的作者简介和主要内容，稻草人的作者简介20字品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过(guò)大(dà)多数(shù)居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于商(shāng)品(pǐn)流(liú)通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力(lì)寻求方法(fǎ)加(jiā)快自(zì)身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有(yǒu)了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的(de)资金(jīn)压(yā)力，加速(sù)了(le)房屋的建造(zào)和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也(yě)出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不断(duàn)完(wán)善、规范化(huà)，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预(yù)售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价稻草人的作者简介和主要内容，稻草人的作者简介20字款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能(néng)力把项目完(wán)成(chéng)，资(zī)金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户(hù)资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代，中国(guó)内(nèi)地(dì)面(miàn)临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期(qī)发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套(tào)问题，才能进一步(bù)推进(jìn)城市化(huà)。但(dàn)当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房(fáng)的(de)需求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大(dà)型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对(duì)内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度(dù)，先(xiān)后出(chū)台多(duō)项文件，大力支持(chí)国(guó)内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分(fēn)配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的(de)福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发(fā)时(shí)间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持(chí)购(gòu)房者(zhě)，极大(dà)作用推动了(le)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋预(yù)先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或(huò)房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用(yòng)银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国(guó)内地(dì)的开发商而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式(shì)，预售制(zhì)极大(dà)缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市(shì)场快速(sù)发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民(mín)居住水平(píng)，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进步，数十(shí)年时(shí)间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布(bù)的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿(yì)套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为(wèi)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面积的比稻草人的作者简介和主要内容，稻草人的作者简介20字重为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内(nèi)地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到(dào)民(mín)企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全(quán)拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道(dào)业务，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及(jí)中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独立(lì)的合(hé)同关系(xì)，如果开发商发(fā)生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动或经(jīng)营(yíng)不善(shàn)，出(chū)现(xiàn)资金链断(duàn)裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从(cóng)银行获(huò)得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失(shī)还款能(néng)力或短(duǎn)期不(bù)能还(hái)款等(děng)，则(zé)风险完全由银(yín)行承担，银行(xíng)将面临较大(dà)的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所(suǒ)得(dé)款(kuǎn)项应(yīng)当(dāng)用于有关的(de)工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没有统一的(de)预售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时(shí)代的高(gāo)周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通(tōng)过这(zhè)些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企各(gè)地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设(shè)，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大(dà)部(bù)分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金方式(shì)支(zhī)付(fù)，或(huò)按工程进度(dù)分期支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是(shì)期房由政府(fǔ)或(huò)第三方验收合(hé)格(gé)并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的(de)保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交(jiāo)付(fù)后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或(huò)首付(fù)外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第三方(fāng)公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回(huí)，且不(bù)承担任何责任与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进(jìn)度向开发(fā)商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开发(fā)商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向(xiàng)银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国(guó)开发商在项目获(huò)批后即(jí)可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于(yú)任何原因不(bù)能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购(gòu)房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低(dī)首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国(guó)也采取按工期支付(fù)房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部(bù)水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在(zài)支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的(de)检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项(xiàng)过(guò)程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给(gěi)开(kāi)发商(shāng)，即资金(jīn)在进入(rù)开发商账户前经(jīng)过两道(dào)关(guān)口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经(jīng)多(duō)次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根(gēn)据日(rì)本(běn)《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需(xū)支(zhī)付最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金(jīn)账户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的(de)首(shǒu)付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门(mén)的项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一(yī)方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型(xíng)需求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的(de)金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在(zài)正常运转的(de)房(fáng)企包括民营企业，加大(dà)支持力度(dù)，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并(bìng)购(gòu)重(zhòng)组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势(shì)复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银(yín)行的第三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升开发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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