5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的(de)机(jī)构对(duì)于这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据(jù)显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(y一山放过一山拦全诗原版，一山放过一山拦全诗是什么诗uè)9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额(é)均(jūn)较(jiào)4月28日(rì)时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股(gǔ)票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募(mù)所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于(yú)出现了(le)三年来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对(duì)房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一季(jì)报汇总的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排(pái)位上(shàng)看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一(yī)二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红(hóng)利期一(yī)去(qù)不返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业在(zài)盖(gài)特纳(nà)曲线里(lǐ)属(shǔ)于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统(tǒng)认知(zhī)上没有什(shén)么投资机会的(de)。但(dàn)在(zài)这几年(nián)特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要(yào)有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是(shì)人(rén)均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够(gòu)通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市(shì)占(zhàn)率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的(de)股中，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开(kāi)发与经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的(de)首季(jì)十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至近年(nián)来(lái)最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向好背(bèi)景下(xià)，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第(dì)一(yī)季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣(róng)安地(dì)产则是(shì)主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也是(shì)一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名(míng)第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获(huò)取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆(gān)空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本(běn)不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能(néng)力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营地(dì)产公司也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务关系等问(wèn)题(tí)，市场对民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多(duō)担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可(kě)预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自(zì)身资产的(de)质量(liàng)好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中度提(tí)升的头(tóu)部(bù)公(gōng)司。”星石(shí)投(tóu)资(zī)首席(xí)研究官(guān)方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资(zī)背景龙头前(qián)途更(gèng)为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是(shì)否(fǒu)可以(yǐ)维持(chí)，首先是(shì)融资成本保持(chí)低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分(fēn)化更趋(qū)明显(xiǎn)，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实(shí)现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至(zhì)是(shì)较大增速(一山放过一山拦全诗原版，一山放过一山拦全诗是什么诗sù)的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三(sān)年(nián)时间，尤(yóu)其(qí)是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房企销售业(yè)绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个(gè)别(bié)城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不(bù)确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)其(qí)上下游产业链的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一(yī)些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这(zhè)也(yě)意味着，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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