导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据(jù)显示(shì)城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意味(wèi)着(zhe)户(hù)户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一(yī)套房无法满足流动(dòng)人口的(de)租(zū)赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总人口的近(jìn)三成都是(shì)流(liú)动人口，流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)买房(fáng)，从(cóng)而(ér)产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求(qiú)正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时(shí)代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地(dì)产大分化时代已至，大(dà)分化(huà)时代(dài)下(xià)地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现在(zài)不同能(néng)级城市之间(jiān)，不(bù)同(tóng)区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各(gè)大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩(shèng)？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍(réng)然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答当前的(de)房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合风险普查(chá)工作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能(néng)完全(quán)反映出(chū)城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要分两大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等(děng)非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据(jù)有两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数(shù)量，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品住宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数(shù)除以家庭(tíng)户数(shù)，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得到(dào)城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们(men)利(lì)用(yòng)既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年(nián)-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素(sù)产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅(zhái)套(tào)户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套(tào)房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流(liú)入(rù)地的住(zhù)宅市场供不(bù)应求，造(zào)成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京(jīng)工(gōng)作的(de)流动人口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低(dī)的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的(de)生活(huó)带来(lái)了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是(shì)未来地产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方米，不(bù)及全国(guó)人均水平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积夜黑风高什么意思含义，夜黑风高啥意思为(wèi)40平(píng)，即人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静(jìng)态(tài)结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国(guó)未来(lái)地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户(hù)的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户(hù)数会因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资(zī)源和(hé)生产(chǎn)要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入(rù)。人(rén)口迁移势必(bì)涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住(zhù)宅(zhái)市场带(dài)来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受(shòu)益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民夜黑风高什么意思含义，夜黑风高啥意思追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生(shēng)活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明(míng)确(què)指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数较其(qí)他国家依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的(de)提高，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积将(jiāng)随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过去二(èr)十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代(dài)已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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