OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲库科技(jì)，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募(mù)风(fēng)波(bō)，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此(cǐ)前几日的下(xià)跌走势，午后(hòu)跌(diē)幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘(pán)有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个(gè)交易(yì)日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密(mì)切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权益人相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近(jìn)期已同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事项。由(yóu)于(yú)张(zhāng)润大厦(shà)是(shì)全国首(shǒu)批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示(shì)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT近期(qī)市场(chǎng)波(bō)动(dòng)较大，但其(qí)实(shí)不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下(xià)跌并不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继续(xù)扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格(gé)小幅(fú)低开，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘(pán)收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息(xī)影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江光大园REIT最近(jìn)几个(gè)交易日二级(jí)市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大(dà)园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目前上市(shì)的8只产(chǎn)业园(yuán)区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报中已经(jīng)披露(lù)张(zhāng)江光大园项目出租率有(yǒu)所下降，如(rú)今拟扩募的(de)项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市场价格出现波(bō)动。”一(yī)位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来(lái)，尽一美元等于多少美分,美元和美分的符号，一美元等于多少钱的人民币管出于风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日(rì)场(chǎng)内资金有(yǒu)所流(liú)出，但是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示(shì)，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险也得到一定释(shì)放，但是价格涨(zhǎng)跌会(huì)受到(dào)基本面、情(qíng)绪面等多重因素(sù)影响，不好(hǎo)判(pàn)断(duàn)价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一(yī)位业内人士表示(shì)，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些(xiē)隐含收益率高的产(chǎn)品(pǐn)具备一(yī)定的投资价值(zhí)，很(hěn)适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴(bàn)随着经济(jì)复(fù)苏的步伐(fá)，产业园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产品具备(bèi)一定的投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高如(rú)星对此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性(xìng)利(lì)空下调至得这么(me)急、这(zhè)么深，加上(shàng)前(qián)期本身园区(qū)类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调(diào)，最(zuì)终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大(dà)，估(gū)计园区会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月12日晚，华安(ān)张江光大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续(xù)密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的(de)张江(jiāng)光大园项目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一度二级市(shì)场价格出现回落(luò)。在随后召开(kāi)的业绩(jì)说明会(huì)中管理(lǐ)人就相关事项(xiàng)进行(xíng)了(le)解释说明(míng)，市场信心得到了一定提振，二级(jí)市场价(jià)格表现也(yě)趋(qū)于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的(de)线上(shàng)和(hé)线下(xià)的(de)扩募说明会上，运营团(tuán)队表示了对张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目的(de)信心(xīn)，预计签署意向书和(hé)合(hé)同谈判中的储备租户正(zhèng)常转化后，项目出租率将(jiāng)得(dé)到回(huí)升(shēng)。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过(guò)了不(bù)到三周(zhōu)的时(shí)间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告(gào)引起(qǐ)了(le)市场各方的(de)广(guǎng)泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权(quán)益人(rén)相(xiāng)关负责(zé)人坦言(yán)，事发突(tū)然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时(shí)间即奔赴(fù)现场进(jìn)行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉新(xīn)区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人(rén)介绍说，目前(qián)储备(bèi)租(zū)户还(hái)是比较丰富的，覆(fù)盖了(le)芯(xīn)片(piàn)测试(shì)、人(rén)工智能、航天产业、信息技术(shù)等产业(yè)客户，租(zū)赁意向面积超过了(le)2万(wàn)方(fāng)。从意向(xiàng)储备转化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通(tōng)过签署租赁意向书(shū)来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给了我们一些(xiē)空间，但本(běn)着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间(jiān)赛(sài)跑，把这些面积在短期内(nèi)完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光(guāng)大园(yuán)项目一季度末也有(yǒu)将近30％的(de)空置率，原始权益人有那么多储(chǔ)备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得到解决。

　一美元等于多少美分,美元和美分的符号，一美元等于多少钱的人民币　对此相(xiāng)关负责人解释，张(zhāng)江光大(dà)园一直(zhí)以来都(dōu)坚持以市场化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租(zū)都属于正常情况，而这次(cì)项目的大(dà)租户退租(zū)正好发生(shēng)在市场(chǎng)活跃度的短期低点(diǎn)，目(mù)前市场情(qíng)况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到(dào)及时修复(fù)后(hòu)，张江(jiāng)这(zhè)边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光大园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交(jiāo)付(fù)标准、租金水平等方(fāng)面也有一些差异化，张(zhāng)润大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单(dān)层以一千(qiān)平的面积为主，还有(yǒu)一些独(dú)栋形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据(jù)自身需(xū)求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理人都(dōu)变成(chéng)了一(yī)家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合(hé)营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上(shàng)述(shù)负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张(zhāng)江高科(kē)目前在(zài)管资产约五(wǔ)百万方，还有(yǒu)一些其他(tā)在(zài)开发(fā)的储(chǔ)备项目(mù)，这些(xiē)都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张(zhāng)江园区(qū)产业(yè)空间资产上市平台(tái)目标(biāo)的坚实后盾(dùn)和储备资源(yuán)。“我们非(fēi)常重(zhòng)视(shì)张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的(de)第一(yī)步，也是至关重要的(de)一(yī)步，眼下我们(men)可(kě)能面临了一些(xiē)突发情况(kuàng)需要(yào)解(jiě)决，但是这和我们在(zài)张江科学(xué)城这(zhè)三十年建设发展过程中所经(jīng)历的(de)相比(bǐ)，只能算(suàn)是一个非常小的插(chā)曲。我们有信(xìn)心排除万(wàn)难(nán)，尽一切可能化解当前突(tū)发事件的所(suǒ)有(yǒu)负(fù)面影响，维持预期(qī)和(hé)市场的信心。”

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