目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅(zhái)相关数据(jù)有两处可(kě)以直接(jiē)公布，一(yī)是(shì)每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计(jì)。估(gū)算城(chéng)镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到(dào)居民住(zhù)宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量(liàng)房地(dì)产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手邕包含南宁六县吗 邕包含武鸣区吗房加总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们(men)估(gū)算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的(de)三(sān)点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了(le)户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英国(guó)和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净(jìng)流入地(dì)的住宅(zhái)市(shì)场供不应求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流(liú)动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的(de)流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一(yī)套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中(zhōng)国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上(shàng)世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足(zú)现代生活(huó)需求，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩(kuò)张是未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按(àn)这个(gè)标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在(zài)住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭(tíng)户(hù)人数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达(dá)国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国(guó)的人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需(xū)求(qiú)释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户(hù)均(jūn)人口规(guī)模的(de)缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移(yí)导(dǎo)致经济(jì)发展带(dài)来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的(de)分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经(jīng)济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口(kǒu)增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用房和其他(tā)分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济工作会(huì)议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较(jiào)其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市能(néng)级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差(chà)异也(yě)将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险(xiǎn)提(tí)示(shì)

　　人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其(qí)增速(sù)可(kě)能超预期。

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