近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类产品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特(tè)许(xǔ)经营权分红(hóng)目前(qián)已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了(le)解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人对(duì)此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格的(de)变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波(bō)动。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市(shì)场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收益(yì)，对于(yú)长期投(tóu)资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基(jī)础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮(bāng)助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对(duì)于投资债券相对高(gāo)的(de)收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋(dài)为(wèi)安”外(wài)，市场对(duì)于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济洗面奶含皂基成分好不好，长期使用氨基酸洗面奶的危害的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达(dá)预期，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价(jià)格波(bō)动受多(duō)重(zhòng)因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的(de)主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期(qī)经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的(de)改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘(pán)指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的(de)分(fēn)红金额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部分不(bù)同，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期(qī)后基(jī)金价值面(miàn)临极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投(tóu)资者应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类(lèi)型，持(chí)有(yǒu)产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每年的现金分(fēn)红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的(de)分红(hóng)包括了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标(biāo)的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性(xìng)不(bù)同(tóng)而形成区别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品的二级市(shì)场价(jià)格和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此将可(kě)供分配金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期(qī)限(xiàn)较(jiào)短(duǎn)的特(tè)许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高(gāo)的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足(zú)够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了(le)投资(zī)本金(jīn)，在不(bù)进行(xíng)扩募的(de)情况下，基金(jīn)份额单价(jià)随着分派进度逐年(nián)下降是正常(cháng)现象，投资(zī)特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年(nián)限一般(bān)较(jiào)长，再加上到(dào)期后通洗面奶含皂基成分好不好，长期使用氨基酸洗面奶的危害(tōng)过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加(jiā)投资，有(yǒu)机(jī)会进(jìn)一步延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的(de)估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在(zài)基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观(guān)测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的(de)经(jīng)营活动现金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于企业(yè)本(běn)身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金(jīn)实质(zhì)上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账(zhàng)洗面奶含皂基成分好不好，长期使用氨基酸洗面奶的危害面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股(gǔ)债(zhài)市(shì)场(chǎng)独立的(de)资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的(de)高低，对(duì)产权类的资产更多关(guān)注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益(yì)主要(yào)来自(zì)底层资产的(de)经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资(zī)者(zhě)可综(zōng)合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权(quán)效(xiào)应(yīng)相对(duì)明(míng)显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的(de)可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集材料中披(pī)露(lù)预测进行(xíng)比较分析(xī)，结合经济及市场的(de)实际(jì)环境，对基(jī)础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责(zé)人(rén)也称。

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