导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国(guó)房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存(cún)量(liàng)极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查(chá)调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成，其(qí)中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户(hù)有房，然而(ér)事实上中国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大(dà)于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是(shì)流(liú)动(dòng)人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有四大新增需(xū)求(qiú)动(dòng)力。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大(dà)城(chéng)市二手房(fáng)挂牌(pái)量突(tū)然激(jī)增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的(de)房(fáng)子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩(shèng)的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行(xíng)业获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1，看似意味着人(rén)人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。单(dān)单(dān)从人均住宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以(yǐ)家(jiā)庭为(wèi)单(dān)位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据(jù)有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们(men)就能够得到(dào)当前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一步推(tuī)算中国城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示(shì)中(zhōng)国(guó)城辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅与购(gòu)买二(èr)手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因(yīn)人(rén)口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的(de)住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国(guó)的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地(dì)的住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流(liú)动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城(chéng)乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的(de)大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低(dī)的(de)县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均(jūn)一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的(de)住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的(de)家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很(hěn)难(nán)满足现代生活(huó)需求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅(zhái)为一(yī)居(jū)室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及(jí)全国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅(zhái)存(cún)在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭(tíng)户(hù)人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美(měi)国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面积后，中国(guó)的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需(xū)求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房(fáng)，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋(qū)势(shì)演(yǎn)绎，决(jué)定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源(yuán)和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改(gǎi)善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅(zhái)的(de)占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿(yì)平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希(xī)望提(tí)高生活(huó)品质(zhì)，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平(píng)有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平的(de)提(tí)高，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查(chá)的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

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