近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应(yīng)了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可供分(fēn)配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人(rén)对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持有期分(fēn)红(hóng)收(shōu)益，以及基金(jīn)份额(é)交易(yì)价格的(de)变化。基金(jīn)份额二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信(xìn)息(xī)披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基础设施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础设施(shī)证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金(jīn)年度(dù)可分配金(jīn)额以现金(jīn)形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投资角度来看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于(yú)债券的固定(dìng)利息(xī)回(huí)报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走势的关(guān)键因素之(zhī)一(yī)。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗(xiāng)关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和(hé)债(zhài)券回归(guī)的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日(rì)，将对基金份额(é)的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计(jì)算(suàn)。除(chú)权(quán)操作是(shì)对分红前后(hòu)基(jī)金份额净(jìng)值变化的(de)修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可(kě)以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期(qī)投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合(hé)持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的(de)影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本(běn)金之上的(de)增值(zhí)部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这是该(gāi)类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括每年的(de)现金分(fēn)红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项目每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的分红(hóng)包(bāo)括了(le)利润分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者(zhě)的(de)比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为(wèi)“收益(yì)”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要(yào)考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对所选择爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗产品(pǐn)的二级(jí)市场价格和(hé)分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权(quán)到(dào)期后不再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长的特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本(běn)金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经营权项目(m爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗ù)的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基(jī)金份(fèn)额(é)单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一(yī)步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观察和(hé)评(píng)估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)，二(èr)者(zhě)存在(zài)本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资(zī)价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建议(yì)投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的(de)高(gāo)低，对产权类(lèi)的(de)资产(chǎn)更(gèng)多关(guān)注(zhù)分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净(jìng)现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者(zhě)可(kě)综合(hé)考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金管理人实(shí)力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接(jiē)连(lián)回调，建议(yì)投资者关注有基(jī)本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规(guī)模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可供分配金额(é)预(yù)测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经济及市场(chǎng)的(de)实(shí)际环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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