文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地(dì)明(míng)确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制(zhì)了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不(bù)能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时(shí)代(dài)步入(rù)高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是对(duì)购房老百姓的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央(yāng)房住不(bù)炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放(fàng)杠杆(gān)的方(fāng)式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品房预(yù)售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国(guó)家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国(guó)家一般有严格(gé)的监管保障措施(shī)，开发商在项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购(gòu)买期(qī)房后(hòu)并(bìng)非像中国(guó)一样在支付(fù)完首付(fù)款后从银行(xíng)一(yī)次(cì)性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根据(jù)开发(fā)商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的(de)资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民(mín)众不公平(píng)，所以不(bù)如(rú)借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济(jì)和(hé)居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的最根本(běn)最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房(fáng)子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓(xìng)安(ān)居乐(lè)业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院(yuàn)发展研究中心参与财(cái)税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不(bù)过大多数(shù)居(jū)民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不少(shǎo)地(dì)产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层(céng)出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商(sh1米等于多少mm 1米等于多少厘米āng)业直觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加(jiā)快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了(le)分(fēn)层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购房(fáng)的(de)资金压力(lì)，加速了(le)房屋的(de)建造(zào)和(hé)销售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了(le)对于(yú)预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发(fā)商(shāng)在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成(chéng)，资金需(xū)放入(rù)律师(shī)所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行(xíng)开设的(de)信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作(zuò)等采取全(quán)透明化机(jī)制(zhì)，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需(xū)求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期(qī)发展(zhǎn)工(gōng)业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住(zhù)房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现了分(fēn)配不(bù)公(gōng)、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面临商(shāng)品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房(fáng)分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计(jì)划(huà)经济(jì)下(xià)的福利(lì)分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内(nèi)地(dì)开始(shǐ)房(fáng)改货(huò)币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用(yòng)推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。预(yù)售制的(de)初衷是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压(yā)力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)或(huò)房款的行(xíng)为。区(qū)别于中(zhōng)国(guó)香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高(gāo)杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化(huà)发展进程。预售制在过去(qù)20多年对(duì)中国内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重要(yào)作(zuò)用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地(dì)房地产行(xíng)业的(de)发展。中国内地房(fáng)地产历经二十(shí)多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿(yì)平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛(jué)起(qǐ)，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地(dì)产(chǎn)也(yě)成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的(de)上(shàng)下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多(duō)个行业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房(fáng)地(dì)产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的投(tóu)资占全社会固(gù)定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三(sān)国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国(guó)的56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市(shì)值(zhí)高(gāo)，以及(jí)中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前(qián)的(de)负(fù)面效(xiào)应愈发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷(dài)款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经(jīng)营不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通(tōng)过(guò)与购房者签订的预售合(hé)同和(hé)按揭合(hé)同，已经从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的(de)预(yù)售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市(shì)商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业(yè)预售商品房(fáng)所(suǒ)得(dé)款(kuǎn)项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国(guó)并没有统一(yī)的预(yù)售(shòu)资金监管规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总(zǒng)预(yù)售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目(mù)工程总额报价(jià)计(jì)算重点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的(de)资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模(mó)式，但一定(dìng)程(chéng)度(dù)上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款，按(àn)揭贷(dài)款按照(zhào)工程进(jìn)度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发(fā)放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延(yán)期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由政(zhèng)府或第(dì)三方(fāng)验(yàn)收合格并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资(zī)金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其(qí)余(yú)房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付(fù)款由(yóu)第三(sān)方公证行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担(dān)任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商提(tí)供一(yī)定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行(xíng)利益(yì)，银行(xíng)有充分动机(jī)监(jiān)管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按(àn)建造(zào)工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德(dé)国没(méi)有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按(àn)工期支付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一(yī)般(bān)来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部(bù)水(shuǐ)暖(nuǎn)电(diàn)路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司针(zhēn)对期(qī)房设计了(le)两种保险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各(gè)环(huán)节内容确认无误后签订首付(fù)交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低(dī)，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前(qián)经过两道(dào)关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或11米等于多少mm 1米等于多少厘米000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台(tái)《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一(yī)部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也(yě)受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支付(fù)最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的(de)剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及(jí)订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加(jiā)大(dà)对刚需和(hé)改善型(xíng)需(xū)求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生，1米等于多少mm 1米等于多少厘米给予强有力的金融(róng)工具(jù)支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常(cháng)运转的房(fáng)企包(bāo)括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋(wū)质量问题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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