OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二级市场(chǎng)的(de)影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续(xù)延(yán)续此前几日的下跌走势(shì)，午(wǔ)后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议(yì)的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权(quán)益人(rén)将继续(xù)密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的(de)原始权益人相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期已同步启动(dòng)了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度(dù)重视(shì)，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响其内外价值(zhí)，投资者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低(dī)开，此后二级市(shì)场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所回(huí)升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息(xī)影响，华安张江光大(dà)园REIT酒红色是哪几个颜色调出来的最近几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易日二级(jí)市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时(shí)招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报中(zhōng)已经披露张江光大园项(xiàng)目出租率有所下降(jiàng)，如(rú)今(jīn)拟(nǐ)扩募(mù)的项目(mù)又遭(zāo)遇突发(fā)事件，因此导致二级(jí)市场价格出(chū)现波(bō)动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日场内(nèi)资金(jīn)有所(suǒ)流出，但是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不(bù)会从根本上(shàng)影响其内外(wài)价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示，目前随着二级市(shì)场价格下跌(diē)，风(fēng)险也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多(duō)重因素(sù)影响，不好判断价格是不(bù)是(shì)已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷(mí)，不(bù)少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益率高的产(chǎn)品具(jù)备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的(de)步(bù)伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备一定的(de)投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行(xíng)董事高如星(xīng)对此表示(shì)，若张江园区(qū)最终能顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度(dù)对经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调(diào)至得这么(me)急(jí)、这么深，加上前期本(běn)身园(yuán)区类资产就(jiù)回(huí)调(diào)不少(shǎo)了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是(shì)落到租金(jīn)收入受不(bù)受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入基(jī)础设施资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面(miàn)关(guān)于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做(zuò)好(hǎo)相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光大园(yuán)项目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一度(dù)二(èr)级市场价格出现回落。在随后召开的(de)业绩说明会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩募(mù)说明(míng)会上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项目的信心，预(yù)计(jì)签署意向书(shū)和合同谈判(pàn)中(zhōng)的储(chǔ)备租户(hù)正常转化(huà)后，项目(mù)出租(zū)率将(jiāng)得到回升(shēng)。没(méi)想到(dào)仅过(guò)了不(bù)到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告(gào)引(yǐn)起(qǐ)了市(shì)场各方(fāng)的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原(yuán)始权益(yì)人相关(guān)负责(zé)人坦言，事酒红色是哪几个颜色调出来的(shì)发突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库(kù)科技消息的第(dì)一时间即(jí)奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对(duì)哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户情(qíng)况，相关负责(zé)人介(jiè)绍说，目前储备租户还是(shì)比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产业(yè)、信(xìn)息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积(jī)超(chāo)过了2万方。从意向储备转化(huà)为实际租(zū)户需(xū)要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了三(sān)个月(yuè)履约保证金(jīn)给(gěi)了我们一(yī)些(xiē)空间，但本(běn)着对首批扩募、对市(shì)场负责(zé)的(de)态度，我们肯定要全(quán)力(lì)与时间赛跑，把这些面积在(zài)短(duǎn)期内(nèi)完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同区域的张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目一季度末(mò)也(yě)有将近30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权(quán)益人有那么多储备(bèi)租户，之前的空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相(xiāng)关负责人解(jiě)释(shì)，张江光大园一直(zhí)以来(lái)都坚(jiān)持(chí)以市(shì)场化(huà)运营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租(zū)户的调(diào)租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租(zū)户退租(zū)正好(hǎo)发生在市(shì)场(chǎng)活(huó)跃度的(de)短期低点，目前市场(chǎng)情况已(yǐ)有所好转。在看(kàn)到(dào)出租率下滑情(qíng)况没(méi)有得到及时修(xiū)复后，张江这边也作了(le)一(yī)定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目在(zài)给租户的分隔空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等方面(miàn)也有一些差异(yì)化，张润大(dà)厦多是两(liǎng)千多(duō)平的大平层，楼的成(chéng)新度高一些(xiē)，单价也贵一些(xiē)，张江(jiāng)光大(dà)园单层以一千(qiān)平的面积为主，还(hái)有一(yī)些独栋形态的物业。租(zū)户自(zì)身也(yě)会有诉求，也会根据自身需(xū)求和预算(suàn)挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成了一家(jiā)，后(hòu)续我们在(zài)资源共享(xiǎng)和联合营(yíng)销方面(miàn)能更加(jiā)充分发挥协同效(xiào)应，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江(jiāng)高科(kē)目前在管资产(chǎn)约(yuē)五百万(wàn)方，还有一些其他在(zài)开发的储备项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空间资产上(shàng)市平台目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至关(guān)重要(yào)的一步，眼下我们(men)可能(néng)面临了一(yī)些(xiē)突发(fā)情况(kuàng)需(xū)要解决，但(dàn)是这(zhè)和我们在(zài)张江科学(xué)城这三(sān)十年建设发展(zhǎn)过程中(zhōng)所经历的(de)相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插(chā)曲(qū)。我们有(yǒu)信心排除(chú)万难，尽一切可能(néng)化(huà)解当(dāng)前突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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