导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不(bù)是人均一间(jiān)房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达(dá)国(guó)家还(hái)有(yǒu)很大差(chà)距(jù)。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交(jiāo)付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭才(cái)拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似(shì)乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业(yè)需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来(lái)新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)正(zhèng)在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知(zhī)晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如(rú)何(hé)有效(xiào)观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发(fā)布会(huì)上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据(jù)有两处(chù)可(kě)以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居(jū)民(mín)户均(jūn)住宅(zhái)数量(liàng)，我(wǒ)们主(zhǔ)要(yào)用到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商(shāng)品住(zhù)宅数量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居(jū)民(mín)户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到(dào)当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套(tào)数，并进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以(yǐ)期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)居民(mín)所有住宅的(de)比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实(shí)际(jì)变化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英国(guó)和日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价(jià)或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动(dòng)调(diào)查数据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占据两套(tào)房(fáng)，在高房(fáng)价(jià)的大(dà)城市租赁一套(tào)房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法满足庞(páng)大流动人(rén)口的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来(lái)了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满足现代生(shēng)活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为3跑单是什么意思啊 没发货扣跑单费合理吗3％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是(shì)未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和(hé)老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平(píng)方(fāng)米，不及全国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定为跑单是什么意思啊 没发货扣跑单费合理吗住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口(kǒu)，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地(dì)产(chǎn)还(hái)会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人(rén)口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自于四(sì)个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口规(guī)模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的(de)占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模的(de)缩(suō)小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人(rén)口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展带(dài)来(lái)的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的(de)分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设(shè)施配(pèi)套差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已(yǐ)有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家(jiā)依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提高，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是(shì)过(guò)去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来(lái)将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市(shì)能级(jí)之(zhī)间差异，优质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的差异也(yě)将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可(kě)能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 跑单是什么意思啊 没发货扣跑单费合理吗