饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总局联合发布(bù)了(le)关于规(guī)范房地产经纪服务(wù)的(de)意见。意见提及(jí)，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利(lì)用房源客源优势收(shōu)取(qǔ)过高费(fèi)用、未明码标价(白头发从哪开始白，白头发从发梢开始白是什么原因jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用客(kè)户个人信(xìn)息等问(wèn)题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合(hé)法权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景，两部(bù)门(mén)从加(jiā)强从业主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席分(fēn)析师张大(dà)伟称，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一二线城市二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以(yǐ)北(běi)京、上海为例(lì)，二手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖(lài)中(zhōng)介居间(jiān)成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从(cóng)开发(fā)商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策(cè)研究中心首席(xí)研究(jiū)员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民(mín)来说属于金额不低的(de)大(dà)宗交易，由于二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具(jù)有(yǒu)非常(cháng)强的(de)专业(yè)性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不(bù)对称等问(wèn)题，将非必(bì)要(yào)的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担(dān)保(bǎo)费等(děng)，对居民(mín)造成额(é)外(wài)的(de)负担，而且这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对(duì)包括经纪服务在(zài)内的相关(guān)市场交(jiāo)易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历(lì)来对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业(yè)关(guān)注最(zuì)多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监(jiān)管的重点，将是(shì)对(duì)房地产经纪服务收费(fèi)及中(zhōng)介交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价(jià)值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金(jīn)额(é)不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服(fú)务(wù)费(fèi)率计算，一(yī)套1000万(wàn)元(yuán)的房屋(wū)，中介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费上(shàng)，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)要合理降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价(jià)。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍(shào)，目前房地产经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)标准的(de)最早依据是1995年(nián)国(guó)家计委建(jiàn)设部下发(fā)的《关于(yú)房(fáng)地产中(zhōng)介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规(guī)定：房(fáng)屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新(xīn)后的收费标准，即根据这样(yàng)的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同(tóng)意，可在规(guī)定的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费多少由各中(zhōng)介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未(wèi)明确具(jù)体的(de)中介费率，中介机构(gòu)仅需(xū)在服务过程(chéng)中对收费标准进行明码标价即(jí)可。而房地产经纪(jì)服务机构在(zài)具体收取(qǔ)过程(chéng)中，会结合(hé)房屋价值及工资标准，综合计算出合(hé)适的中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对(duì)于明码标(biāo)价问(wèn)题(tí)，两部(bù)门(mén)在此次意见中提及(jí)，房地(dì)产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站(zhàn)、客(kè)户端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和(hé)收费标(biāo)准，不得(dé)混合标价和(hé)捆白头发从哪开始白，白头发从发梢开始白是什么原因(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费。房地产经(jīng)纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸服(fú)务(wù)，应当(dāng)分别明确服务项目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具(jù)收费(fèi)清单，列明收(shōu)费标准、收费(fèi)金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平(píng)的(de)房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构，住房和(hé)城乡建设部(bù)门(mén)将会同市场监管等部门采取约(yuē)谈等(děng)综合措施进(jìn)行重点监(jiān)管。市场监管(guǎn)部门(mén)会同有关(guān)部门依法查处(chù)不(bù)按规定(dìng)明码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪服务(wù)收费等(děng)违反价格(gé)和反(fǎn)垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产经纪机(jī)构相关违法违(wéi)规信息，市场(chǎng)监(jiān)管部门要依法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价(jià)，是(shì)否意(yì)味(wèi)着，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地产华南区总裁(cái)兼深(shēn)圳中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分档定价，合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)，主要还是规(guī)范行业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对(duì)市(shì)场的(de)影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于(yú)当前两部门(mén)提出的(de)意见仅为(wèi)鼓励性质，即(jí)只是纲领(lǐng)性文(wén)件而非(fēi)规定，未(wèi)来如何具体认定(dìng)其中的细则(zé)，还(hái)需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的调整改善、规范化，有利(lì)于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产(chǎn)权(quán)方(fāng)面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵押、不(bù)同税费(fèi)等都(dōu)可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业(yè)性提出更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研究总(zǒng)监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程(chéng)中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二(èr)手房交易过(guò)程中，往往会有这样(yàng)的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从而(ér)会出(chū)现中介费及税费均(jūn)由购房者来(lái)承担。即使一(yī)些房(fáng)东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价(jià)中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市场(chǎng)这种(zhǒng)所(suǒ)谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中介公司可(kě)能会利(lì)用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东收取费用，而(ér)这部分(fēn)费用，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门(mén)提出(chū)严禁操纵(zòng)经纪服务(wù)收(shōu)费，不仅有利于提(tí)高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利(lì)于房(fáng)价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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