饱(bǎo)受争议的二手房(fáng)交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场(chǎng)监(jiān)管总局联合(hé)发(fā)布了关于规范(fàn)房地产(chǎn)经纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势(shì)收(shōu)取过高(gāo)费用、未明(míng)码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上(shàng)述背景，两部(bù)门从(cóng)加强从(cóng)业主体管理、明确经纪(jì)服务(wù)内容(róng)、合(hé)理(lǐ)确定经纪服(fú)务收(shōu)费、严格(gé)实行明码(mǎ)标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席分析师张大(dà)伟(wěi)称，随着(zhe)城(chéng)市发展，一(yī)二线城市二手房交(jiāo)易占比逐(zhú)渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手(shǒu)房占(zhàn)市(shì)场成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大(dà)量(liàng)二手房成(chéng)交(jiāo)依赖中介居(jū)间成交，房地(dì)产调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究(jiū)中(zhōng)心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居民(mín)来说属(shǔ)于金(jīn)额(é)不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往(wǎng)通过中介来(lái)完(wán)成。但很多中介利用信息(xī)不对(duì)称等(děng)问题，将非必(bì)要的收费夹带(dài)其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成(chéng)额外(wài)的负担，而且这(zhè)些(xiē)服(fú)务(wù)事项并未明(míng)码标价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在(zài)内的相关市场交(jiāo)易行(xíng)为及(jí)其主体进行(xíng)规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手房(fáng)市(shì)场中，历来对房地产经纪(jì)服务行业关(guān)注最多的(de)一个话(huà)题，便是房地(dì)产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来相关(guān)部门(mén)主(zhǔ)要(yào)监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及中(zhōng)介(jiè)交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价(jià)值(zhí)不菲的房屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以北京某房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的(de)房屋，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构要合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实(shí)行分档定价。引导由交(jiāo)易双方共(gòng)同承担经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)标准的最(zuì)早(zǎo)依据(jù)是1995年国家计委(wěi)建设部下(xià)发(fā)的(de)《关于房地(dì)产中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第(dì)六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市(shì)执(zhí)行的2014年(nián)更新后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数(shù)特别复杂的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各(gè)方协商(shāng)同意(yì)，可(kě)在(zài)规定的(de)收费(fèi)标准基(jī)础上适当上浮(fú)，上浮(fú)幅度最高(gāo)不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京二手房(fáng)中介(jiè)费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由各中介(jiè)机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取(qǔ)费(fèi)用(yòng)过程(chéng)中，相关(guān)监管部门当前并(bìng)未明(míng)确具体的(de)中介(jiè)费率大学所在年级怎么填写才正确，大学所在年级一栏填什么，中(zhōng)介机(jī)构仅需在(zài)服务过(guò)程中对收费标准进(jìn)行明(míng)码标价即可(kě)。而房地产经纪(jì)服务(wù)机构在具(jù)体(tǐ)收取过(guò)程中，会结(jié)合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务项目(mù)、服务内(nèi)容(róng)和收费(fèi)标准(zhǔn)，不得混合(hé)标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基(jī)本服务(wù)和(hé)延(yán)伸服务，应当分别明确服(fú)务项目(mù)和收费标准。房(fáng)地(dì)产经纪机构收(shōu)费前应当(dāng)向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明(míng)收费(fèi)标准、收费金额(é)，由当事(shì)人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市(shì)场平均水平的(de)房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门将会(huì)同市场监管等(děng)部门采取(qǔ)约谈(tán)等综(zōng)合(hé)措(cuò)施进行重点监管(guǎn)。市场监(jiān)管部门会同有关部(bù)门依法查处不按(àn)规定(dìng)明码标价(jià)、操纵(zòng)经纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄断法律法规的(de)行(xíng)为。对(duì)房地产经纪机构(gòu)相(xiāng)关违法违规信息，市(shì)场监管(guǎn)部门(mén)要依法依规(guī)纳入(rù)国家企业信用(yòng)信息公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行(xíng)分(fēn)档定价，是(shì)否意味着，未来豪(háo)宅的(de)中介费(fèi)有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总经理郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建(jiàn)部(bù)发文(wén)鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的(de)原(yuán)则实行分(fēn)档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规(guī)范行(xíng)业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市(shì)场豪宅和(hé)普宅本(běn)来收费(fèi)就不(bù)同，各家收费普遍在合(hé)理范(fàn)围内，加(jiā)上(shàng)经纪服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由(yóu)于当前(qián)两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性(xìng)文件而非规定，未来如何具体(tǐ)认(rèn)定其(qí)中(zhōng)的细(xì)则，还需要看各(gè)城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务(wù)领域的(de)调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费(fèi)等都可大学所在年级怎么填写才正确，大学所在年级一栏填什么能对交易(yì)产生影响(xiǎng)，这对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务行业的专业性提(tí)出(chū)更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各支付一半的中(zhōng)介费，但在一些热(rè)点城市的二手房交(jiāo)易过(guò)程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从而会出现中介(jiè)费(fèi)及(jí)税费均由购房者来承担(dān)。即使一(yī)些房东愿(yuàn)意承担(dān)中介(jiè)费，这部分费(fèi)用(yòng)也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将其(qí)视(shì)为向购房者单边收费(fèi)的行(xíng)为。部分(fēn)中介(jiè)公司可(kě)能会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务(wù)收费的(de)基础上，再次向(xiàng)房东收取(qǔ)费用(yòng)，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其(qí)转再次转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实际上相当于变(biàn)相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费，不仅有利于(yú)提高交易(yì)中操作的透明度，也有利于(yú)房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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