近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前已包含(hán)了利润分配和(hé)本金的(de)归(guī)还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应了(le)解资产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额(é)占(zhàn)可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规律可(kě)循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集(jí)材料和(hé)信息披露(lù)文件，结合(hé)行(xíng)业及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获得(dé)的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副(fù)总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证(zhèn杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物g)券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配(pèi)金(jīn)额以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场价格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类(lèi)产品的(de)“债性”特(tè)点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不(bù)等同(tóng)于(yú)债(zhài)券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能(néng)够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者公募(mù)REITs能够(gòu)通过(guò)分红获(huò)取相对(duì)于投资债券(quàn)相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预(yù)期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格走势(shì)的关(guān)键因(yīn)素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于(yú)吸(xī)引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对(duì)经(jīng)济活力(lì)的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位基(jī)金份(fèn)额的分红金额进行计(jì)算。除(chú)权操作(zuò)是对(duì)分红前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部分之间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基(jī)金价(jià)值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要(yào)包(bāo)括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而(ér)持有特(tè)许经营类产品的(de)收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了(le)利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经营权类资(zī)产(chǎn)的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权(quán)到(dào)期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年(nián)限(xiàn)收回本金并取得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单(dān)价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的(de)土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过(guò)对(duì)建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假设反映(yìng)在(zài)基础资产的(de)估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业(yè)本身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目(mù)进(jìn)行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在(zài)相对股债市场独(dú)立(lì)的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者(zhě)对(duì)经营(yíng)权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底层(céng)资产的(de)经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资回(huí)报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原始权益人综(zōng)合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人实力(lì)等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注(zhù)有(yǒu)基本面(miàn)支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募(mù)说(shuō)明书均(jūn)会(huì)载明REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年及(jí)次年的可供分配(pèi)金(jīn)额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人也称。

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