文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作(zuò)会议(yì)提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了(le)，用你的(de)钱(qián)，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力(lì)的别(bié)建(jiàn)了(le)，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的(de)最(zuì)大保(bǎo)护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道(dào)关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是(shì)，重点来(lái)了！发(fā)达国(guó)家一(yī)般有严(yán)格的(de)监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付(fù)以(yǐ)及(jí)违约处(chù)罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些(xiē)保(bǎo)障措施(shī)，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民(mín)众的(de)最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实(shí)施(shī)现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发展的重大(dà)措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取(qǔ)消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推(tuī)行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的(de)资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少地(dì)产商(shāng)开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层(céng)出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的建造(zào)和(hé)销售(shòu)，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解决(jué)了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花(huā)模式(shì)推动了(le)中国香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了(le)对(duì)于(yú)预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成(chéng)最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进健康码可以扫出个人信息吗，健康码可以扫出个人信息吗(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临(lín)住(zhù)房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一(yī)导向使前(qián)期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才(cái)能进一(yī)步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配(pèi)，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利(lì)分房制度不再(zài)适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的(de)需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后(hòu)出(chū)台多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住(zhù)房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难(nán)题(tí)，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形(xíng)成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地(dì)开始房改货(huò)币(bì)化，中国人民银行等(děng)多(duō)方迅速出(chū)台(tái)相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合(hé)中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住(zhù)房(fáng)建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地(dì)产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中(zhōng)的房(fáng)屋预(yù)先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金(jīn)或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一次性付(fù)清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也(yě)开启了(le)高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在(zài)过(guò)去(qù)20多年(nián)对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也(yě)提(tí)高了居(jū)民居住水平(píng)，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨(j健康码可以扫出个人信息吗，健康码可以扫出个人信息吗ù)大进步，数十(shí)年时(shí)间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进(jìn)程(chéng)进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产行业(yè)的(de)发展(zhǎn)。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二十(shí)多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复(fù)合(hé)增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房(fáng)地产及(jí)其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对金融、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从(cóng)房地(dì)产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融(róng)存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例(lì)较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能(néng)根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向(xiàng)银(yín)行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从(cóng)银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还(hái)款等，则(zé)风(fēng)险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就(jiù)是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业预(yù)售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房(fáng)地产大开(kāi)发(fā)时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者(zhě)支(zhī)付的(de)预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程进度(dù)分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格(gé)并提供验收凭(píng)证(zhèng)后(hòu)，开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资(zī)金全部(bù)来自(zì)银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋交付时(shí)需(xū)取得由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)经审(shěn)查(chá)后发放的(de)验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋(wū)。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能(néng)是当房屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同等各个(gè)环(huán)节，各环节内容(róng)确认无误(wù)后签(qiān)订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经过(guò)房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能(néng)交付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律师(shī)将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法(fǎ)》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合(hé)同(tóng)，设(shè)置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证明书交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才(cái)开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步(bù)签(qiān)订(dìng)购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完(wán)工(gōng)、管道门(mén)窗(chuāng)等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的(de)订金与付款会存(cún)入银行专门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策(cè)出(chū)手临界(jiè)点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加(jiā)大(dà)支(zhī)持(chí)力(lì)度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个(gè)行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由(健康码可以扫出个人信息吗，健康码可以扫出个人信息吗yóu)政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售制(zhì)已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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