OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二(èr)级(jí)市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT开盘继续(xù)延续此前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权(quán)益人(rén)将继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益人相关负(fù)责人(rén)也表示，近期已同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示(shì)，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市(shì)场波(bō)动(dòng)较大，但其(qí)实不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)，投资者应理性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技的事件继续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后(hòu)二级市场价(jià)格开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近几个(gè)交易日二(èr)级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个(gè)交易日(rì)跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位(wèi)居前列。<走后门是一种怎样的体验知乎，走后门是什么感受/p>

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余(yú)7只均有(yǒu)不同(tóng)程(chéng)度下跌，8只产业园区(qū)基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披(pī)露(lù)张江光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二(èr)级市(shì)场价(jià)格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出于风险规避(bì)的原(yuán)因，最(zuì)近几个交易(yì)日场内资(zī)金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表(biǎo)示，目(mù)前(qián)随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得(dé)到一(yī)定释放，但(dàn)是价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本面、情绪(xù)面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位(wèi)业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低(dī)迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二级(jí)市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的(de)产(chǎn)品具(jù)备一(yī)定的(de)投(tóu)资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流(liú)类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执(zhí)行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳过度对经营现金流没有(yǒu)造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这么(me)深，加(jiā)上前期本身园区类资产就回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到租金(jīn)收(shōu)入受不受影(yǐng)响，影响多(duō)大，估(gū)计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目(mù)前未(wèi)收(shōu)到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季(jì)报中披露(lù)的张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度(dù)二级市场价格出现回落。在随后召(zhào)开的业(yè)绩说明会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事项(xiàng)进行了解释说明，市场信心(xīn)得到(dào)了一(yī)定(dìng)提振，二级市场价(jià)格表现(xiàn)也趋(qū)于(yú)平稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线(xiàn)下的扩(kuò)募说明会上，运营团(tuán)队表示了(le)对张江光(guāng)大园项目的(de)信心，预计签署(shǔ)意向(xiàng)书和合同谈判中的储(chǔ)备(bèi)租户正常转化后，项目出租率将得(dé)到(dào)回升。没想到(dào)仅过了不到(dào)三(sān)周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方的(de)广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步(bù)启动了应急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积极应对(duì)哲(zhé)库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导高度重视(shì)，据悉新区(qū)国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备(bèi)租户(hù)情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租(zū)户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片(piàn)测(cè)试、人工智能(néng)、航(háng)天产业(yè)、信(xìn)息技术等产(chǎn)业(yè)客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化(huà)为实际租户(hù)需要(yào)一些时间。

　　“我们(men)正在(zài)着手(shǒu)通(tōng)过(guò)签署租赁意(yì)向书来尽快锁定(dìng)一些重(zhòng)要租(zū)户(hù)。虽然收了三个月(yuè)履约(yuē)保证金给了我们一些空间，但(dàn)本着对(duì)首批扩募(mù)、对市场负责的态(tài)度，我(wǒ)们(men)肯定要全力与(yǔ)时(shí)间赛跑，把这些面积(jī)在短期内(nèi)完成去化(huà)。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储(chǔ)备租户，之前的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责人解释，张江光大(dà)园一直以来都坚(jiān)持(chí)以市场化运营为导向，历史(shǐ)运营表(biǎo)现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正常情况(kuàng)，而(ér)这次项(xiàng)目的大租户退(tuì)租正(zhèng)好发(fā)生在市(shì)场活(huó)跃度的(de)短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得(dé)到及时修复后，张(zhāng)江这边也作(zuò)了一定的(de)资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目在给租户的分隔空(kōng)走后门是一种怎样的体验知乎，走后门是什么感受间、交付标准、租金水平(píng)等方(fāng)面也(yě)有一些差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是(shì)两(liǎng)千多平的(de)大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园单层以一千平的面(miàn)积为主，还有一(yī)些独栋形态的(de)物业。租户自身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会(huì)根据自身需(xū)求(qiú)和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的管理(lǐ)人都变成(chéng)了一(yī)家，后续我们在(zài)资源(yuán)共享(xiǎng)和联合营(yíng)销方面能更加充分发挥协(xié)同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上(shàng)述(shù)负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈(tán)及对(duì)于张(zhāng)江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一些其他在(zài)开发的(de)储(chǔ)备项(xiàng)目(mù)，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业空间资产(chǎn)上市(shì)平台目标的(de)坚实后(hòu)盾和(hé)储备资(zī)源(yuán)。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和(hé)它未(wèi)来的(de)发展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩容的(de)第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临(lín)了(le)一些突发情况(kuàng)需要解决，但是(shì)这和我们(men)在张(zhāng)江科(kē)学城这三十年建设发(fā)展过程(chéng)中所经历的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插(chā)曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心排(pái)除万难，尽一切可(kě)能化(huà)解当前(qián)突发(fā)事(shì)件的所(suǒ)有负(fù)面影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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