文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力(lì)的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是(shì)房地产从大开发时代(dài)步(bù)入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是(shì)个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交付的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央(yāng)房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制度(dù)？预售(shòu)制度(dù)怎么(me)来的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预(yù)售(shòu)制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据(jù)开发商工程(chéng)进度(dù)在(zài)完全交房前(qián)进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)有助(zhù)于降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套(tào)房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机制。这是双修是指什么意思，双修是怎么进行的(shì)个技(jì)术活，只(zhǐ)要(yào)坚持(chí)市场(chǎng)化改(gǎi)革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难题，让房地(dì)产回(huí)归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)的重(zhòng)大(dà)措(cuò)施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三(sān)好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务(wù)院发(fā)展研究中心参与财税改革方(fāng)案研(yán)究时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木(mù)屋或(huò)者其他(tā)临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求(qiú)新(xīn)的方(fāng)式(shì)，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类(lèi)似(shì)租金(jīn)的分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决(jué)了制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风(fēng)险，在(zài)当时可谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的(de)一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设(shè)的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目(mù)完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化(huà)的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现(xiàn)了(le)分配不公(gōng)、效率(lǜ)低(dī)、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国(guó)香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分(fēn)配货(huò)币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经济下的福(fú)利(lì)分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制(zhì)，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周(zhōu)期(qī)长的两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相(xiāng)关的(de)信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的(de)初衷是为(wèi)了(le)缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案(àn)登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需(xū)要一次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银(yín)行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同(tóng)。对中国(guó)内地(dì)的开(kāi)发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房(fáng)地(dì)产行(xíng)业(yè)的发展。中国内地房地产历(lì)经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿双修是指什么意思，双修是怎么进行的平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业(yè)链(liàn)特别(bié)长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融、批(pī)发、建材的带(dài)动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地(dì)产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银(yín)行不(bù)良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前的负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购房(fáng)者和(hé)银行的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个(gè)独立的合(hé)同关系，如(rú)果开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市(shì)场波动或(huò)经营不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列问(wèn)题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预(yù)售(shòu)监(jiān)管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管的(de)具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门(mén)制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入(rù)监(jiān)管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开发时代的(de)高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如(rú)英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金(jīn)方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护(hù)：为(wèi)预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房(fáng)由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款。二(èr)是开发商为购房者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付(fù)首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金(jīn)比例(lì)一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三(sān)方公(gōng)证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管开发(fā)商施(shī)工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)经审(shěn)查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开(kāi)发(fā)商或(huò)购房者(zhě)可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目(mù)获批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工期(qī)支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商(shāng)破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各(gè)个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，当开(kāi)发(fā)商出(chū)现财务、经(jīng)营(yíng)问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验验(yàn)收(shōu)后才能(néng)交付，交(jiāo)付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前(qián)经过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易(yì)立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物(wù)取引(yǐn)业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发(fā)商必(bì)须完成定金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的(de)保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购(gòu)房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的(d双修是指什么意思，双修是怎么进行的e)首付(fù)及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房(fáng)付(fù)款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一(yī)般为合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架(jià)完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷(dài)款的(de)增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会(huì)存入(rù)银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和改善型需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立(lì)开发(fā)商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权(quán)益。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题(tí)全权(quán)负责、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保修期结(jié)束(shù)后(hòu)支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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