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双修是指什么意思,双修是怎么进行的

双修是指什么意思,双修是怎么进行的 是该取消预售制了:问题及建议

  文:任泽平团(tuán)队  

  导读

  是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现房销售”,不足一个月时间,已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明确表态,试点现房销(xiāo)售。

  1、是该取消商品房预售制了,用你的钱(qián),建你的房子(zi),还烂(làn)尾了,这是对(duì)购房者(zhě)的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng),没钱(qián)没实力(lì)的别建(jiàn)了,不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会,这是(shì)房地产从大开发时代(dài)步(bù)入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必然(rán)趋势,也是对购房老百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时,全(quán)国缺房子,开发商缺钱,预售制是权宜之计,现在全(quán)国套户比超过1,从大开发(fā)进入存(cún)量时代(dài),对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经过时了,该取消了,改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手交钱,一手交房,天经地(dì)义。当然二次房改是(shì)个技术(shù)活(huó),兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì),长效机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事(shì),中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展,跨过这道关,解好这道世界难(nán)题(tí)。

  2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售?大家想想,绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货(huò),预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度,购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交付的(de)风(fēng)险。从个人层面看,预(yù)售(shòu)制对购房者非常(cháng)不(bù)公平,比(bǐ)如,交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般(bān)为(wèi)两年,在此期间,购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息,还要承担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层面看,预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张,若遇到下行周(zhōu)期,会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制,改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售,这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央(yāng)房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展,一举多得,谋(móu)划长远。

  3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制度(dù)?预售(shòu)制度(dù)怎么(me)来的?国(guó)外什么情况?简单(dān)科普一下:商品房预售最早源(yuán)于中国香港,俗称卖楼花,卖期(qī)房(fáng),是一种开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改,由于商品房(fáng)短缺,房企缺(quē)资(zī)金,借鉴中国(guó)香港,引入了商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实,当前世界不少国家存在(zài)预(yù)售(shòu)制。但是(shì),重点来(lái)了!发达国家一(yī)般有严格的监管保障措施(shī),开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售,买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款,而是(shì)根据(jù)开发商工程(chéng)进度(dù)在(zài)完全交房前(qián)进行分期(qī)支付。所(suǒ)以,预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的,如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施,一定会触(chù)发风险(xiǎn),对购房民(mín)众不公平,所以不如(rú)借机取消预售制(zhì)度(dù),以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性,现在中国住房进(jìn)入存量时(shí)代,取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)有助(zhù)于降负债降杠杆,不(bù)再把(bǎ)烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会,当然这需要(yào)配套(tào)房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机制。这是双修是指什么意思,双修是怎么进行的(shì)个技(jì)术活,只(zhǐ)要(yào)坚持(chí)市场(chǎng)化改(gǎi)革,中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难题,让房地(dì)产回(huí)归实(shí)体经(jīng)济和居住属性,安居乐业。

  4、简单讲,如果(guǒ)取消预(yù)售制,改为现(xiàn)房销售(shòu),开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段(duàn),而是所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信(xìn),这(zhè)才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障,这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量,实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善,是以客户为(wèi)中心,房(fáng)地产也不能例外(wài),老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事,烂尾毁三(sān)代,好房幸福一家人。从这个(gè)角度,取消预售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)的重(zhòng)大(dà)措(cuò)施(shī)。在当前的情况(kuàng)下,取(qǔ)消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三(sān)好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

  作者(zhě)十年前(qián)在国务(wù)院发(fā)展研究中心参与财税改革方(fāng)案研(yán)究时,对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究。(参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》)  

  目(mù)录

  1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今生

  1.1 起源(yuán):分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”,霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

  1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量少,引进“卖楼(lóu)花”模式,形成“中国(guó)内地版预售制”

  1.3 预售制推动城市化进程,但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

  2 国际经验

  2.1 美国:交付前预售(shòu)资金第三(sān)方(fāng)全程监管,交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)

  2.2 德(dé)国:可零首付(fù)购房,提供(gōng)期房烂尾险

  2.3 英国:10%定金保险保(bǎo)护机(jī)制,55%-80%房(fáng)款交房时(shí)支付(fù)

  2.4 日本:为规范期房(fáng)交易立法,设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

  2.5 新(xīn)加坡:买方资金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn),享1年保(bǎo)修期后付尾款

  3 启示

  正文

  1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

  1.1 起源:分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”,霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

  二十世纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng),楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方式(shì),但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题,分(fēn)层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代,中国(guó)香港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制度,许(xǔ)多人(rén)栖身于木(mù)屋或(huò)者其他(tā)临时(shí)住宅(zhái),住房的需求是相当高(gāo),不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位,需(xū)要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的(de)方式(shì),但(dàn)有(yǒu)着转让难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这一系列问(wèn)题,不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求(qiú)新(xīn)的方(fāng)式(shì),如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开,即“分契”,然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行,购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所增加,开发商资金周转加(jiā)快。

  在分层出售(shòu)的基础上,将“按揭”模式引入房地产销售,霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司,凭借(jiè)商业(yè)直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验,对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解,在(zài)努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地(dì)盘后,除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书(shū),上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此外,“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点,即先收取买家的(de)订金,采用类(lèi)似(shì)租金(jīn)的分期付款形式,等新(xīn)楼(lóu)落成时,收齐买家(jiā)的钱,买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力,加速了房屋的建造和销售,也(yě)解(jiě)决(jué)了制(zhì)造商的资金问题,降(jiàng)低投(tóu)资风(fēng)险,在(zài)当时可谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的(de)一大特(tè)色,纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革,“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供(gōng)不应求(qiú)的问题,使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶(jiē)段。

  预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣,但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况,但监管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化(huà),建(jiàn)立健全(quán)的监管机制,促进(jìn)市场健康发展。例如,1960年,位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用超支停(tíng)工,出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后,中国香港管理部(bù)门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管,即要求(qiú)开发商在预售前(qián),确保地价款(kuǎn)已经全部支付,还要证(zhèng)明自身(shēn)有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成,资(zī)金需放(fàng)入律师(shī)所托管,支(zhī)取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假,套取监(jiān)管账户资金,中国香港要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设(shè)的信托账户(hù)(监管账户)、开发商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制(zhì),且银行的责任(rèn)上升,如出现房屋“烂尾(wěi)”情况,银行将成(chéng)最大风险方,后续需自身推(tuī)动项目(mù)完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步(bù)完善(shàn),出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

  1.2 住房需求大、供给量少,引进“卖楼花”模式,形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

  二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代,中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题,引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来,中国(guó)内地(dì)优先发展重工业(yè),强调基础建设,这一导向使前期发(fā)展工业化(huà)的进程大于城市化(huà)进程,唯有解决住房基础等城(chéng)市化(huà)配套问题,才能(néng)进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理,统一分配,以(yǐ)租养房”的福利分房制度,住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢,福利分房制度(dù)也出现(xiàn)了(le)分配不公(gōng)、效率(lǜ)低(dī)、配(pèi)套差等问题(tí),因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临(lín)商品房的需求量大,而社会缺少大型房地产开发商,商品房供应(yīng)量小的困境,此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年起,中(zhōng)国内地逐步引进中国(guó)香港预售商(shāng)品房制度,先后出台多项文件,大力支持国内房地(dì)产市场改革(gé)。例如,1998年,国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》文件(jiàn),决(jué)定停止住房无偿实物分配,逐步实(shí)行住房(fáng)分(fēn)配货(huò)币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住(zhù)房新(xīn)体制,从计划经济下的福(fú)利(lì)分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制(zhì),允许(xǔ)开(kāi)发商卖期(qī)房,解决了房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周(zhōu)期(qī)长的两大难题(tí),开发商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个项目的开发,形成滚动(dòng)开(kāi)发模式,住房供应速度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改货币化(huà),中国人民银行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相(xiāng)关的(de)信(xìn)贷政策,支持(chí)购房者,极大作用(yòng)推动(dòng)了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

  引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后,经调(diào)整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的(de)初衷是为(wèi)了(le)缓解房企资金压(yā)力,加快城镇住房(fáng)建设。具体来说,是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购房者,由购房者支付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香港(gǎng),在中(zhōng)国内地实践过程中,商(shāng)品房预售流(liú)程为:房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案(àn)登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中,购房(fáng)者需(xū)要一次性付清首付款(kuǎn),并采(cǎi)用银(yín)行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn),换言之(zhī),房屋未建成,开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房(fáng)款,这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同(tóng)。对中国(guó)内地(dì)的开(kāi)发商(shāng)而言,预售(shòu)制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

  1.3预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进程,但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

  作为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)的最主要方式,预售制极大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期,同时增加(jiā)市场商(shāng)品(pǐn)房供应,推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重要作(zuò)用(yòng),不仅解决(jué)了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需求,也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平,中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到住宅(zhái)小区,从全民(mín)蜗居到基本适居(jū),住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步,数十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来,城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年,城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén),43年间增长4.4倍;1981-2020年(nián),全(quán)国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里,增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告:2021》测算,1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平,城(chéng)镇人均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米,城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào),套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主要方式,2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63%,而(ér)2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平,比重上升至87%。

  是该取消预(yù)售制了:问题及(jí)建议

  预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房(fáng)地(dì)产行(xíng)业(yè)的发展。中国内地房地产历(lì)经二十(shí)多年长周期繁荣,行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年,房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平(píng),累计上涨8.2倍(bèi),年(nián)复(fù)合(hé)增速10.6%。房地产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元,累计上涨35.8倍,年复(fù)合增速17.8%。商(shāng)品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿双修是指什么意思,双修是怎么进行的平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元,累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi),年复合增速12.1%、21%。伴随(suí)房地产业的快速发展,房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到民(mín)企崛起,队伍逐渐壮大。2018年,房地产(chǎn)企业数(shù)量达(dá)9.8万个,比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

  二(èr)十年来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增长的火车(chē)头。

  1)从经济增长渠道,房地产(chǎn)带(dài)动的上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业(yè)链(liàn)特别(bié)长,高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2%(完全贡(gòng)献),其中房(fáng)地产(chǎn)业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的(de)7.3%(直(zhí)接(jiē)贡献(xiàn)),房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9%(间接(jiē)贡(gòng)献),其(qí)中房地产对金融、批(pī)发、建材的带(dài)动(dòng)最为明显(xiǎn)。

  2)从投资渠道(dào),2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投资的51.5%,其中,房地产开发投资占固定资产投资的27.3%。

  3)从金融(róng)渠(qú)道,从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比(bǐ)重看,2021年12月为27.07%,如果加上(shàng)信托等(děng)通(tōng)道业务,占比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地(dì)产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量比重看(kàn),2021年12月(yuè)占比为18.76%。如果(guǒ)房企大面积违约,将导致银(yín)行不(bù)良率大幅上(shàng)升(shēng)。

  4)从居民财富效应渠道(dào),根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》,2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿美元,大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看,2020年中国为66.6%,高于美国的27%、日本(běn)的37%、英国的49%、法国的56%、德国的64%。中国住房市值与股债(zhài)房市值(zhí)的比例(lì)较高,主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高(gāo),以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟,直接融资比(bǐ)例较低,股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低,居民投资(zī)渠道缺乏。

  是该取消(xiāo)预售制了:问题及建议

  不可否(fǒu)认,预售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在,当前的负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

  从个人层面看,绝(jué)大部分商品是一手交钱一(yī)手交货,预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度,购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如(rú),交房等待期一般(bān)为两年,在此(cǐ)期间,购房者不仅承担银行利息,还要承担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外,购房者和开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购房(fáng)者和(hé)银行的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个(gè)独立的合(hé)同关系,如(rú)果开发(fā)商发生违约,购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力,但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷款偿还(hái),因此购(gòu)房者承担的风(fēng)险较大。

  从行业(yè)层面(miàn)看,预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng),资金若遇到下行周期,会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险,进行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的(de)信心。

  从金融层面看,银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发放方,一旦(dàn)房企因为(wèi)市(shì)场波动或(huò)经营不(bù)善,出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列问(wèn)题(tí),导(dǎo)致“烂尾”等情况,而房(fáng)企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭(jiē)合同,已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn),如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款等,则(zé)风险完全由银行承担(dān),银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

  从监管角度(dù)看,购房者的预(yù)售(shòu)监(jiān)管资金去哪了(le)?楼(lóu)盘(pán)“烂尾”,归(guī)根结底两个字那就是“没钱”,即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设(shè),商品(pǐn)房预售款监管的(de)具体办(bàn)法,由房(fáng)地产管(guǎn)理部门(mén)制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金监管规定,各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如,太(tài)原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40%左(zuǒ)右,郑州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是,不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入(rù)监(jiān)管账户后(hòu)被挪(nuó)用,导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期,月供却被迫继续还款。那么,监管账户资金(jīn)如(rú)何被(bèi)挪走的?实际上(shàng),在过去房地产大(dà)开发时代的(de)高周(zhōu)转背(bèi)景下,抽调(diào)预售款监管账(zhàng)户资金,是行(xíng)业“潜(qián)规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方,以工程建(jiàn)设名义,获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金,再(zài)由工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企,而拨付(fù)的工程款,远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金,在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动,变相加杠杆,这样做提供(gōng)了资(zī)金流动性(xìng),房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设,形成一种资金循环高周转模式,但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

  2 国际(jì)经验

  整体来说,国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点:

  1)预付(fù)款保护:对于购房者预付(fù)资金,一般设有(yǒu)定(dìng)金或(huò)预付款保护机制,如(rú)英国、日(rì)本(běn);

  2)预(yù)付款比(bǐ)重:要求购房者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对较低,绝(jué)大部分房(fáng)款在房屋交付(fù)后开始支付(fù);

  3)预付款支付方式:预付款一般(bān)以定金(jīn)方式支(zhī)付(fù),或按工程进度分期支付,或二(èr)者结合;

  4)按揭贷款(kuǎn)方式:一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款,一是按工程(chéng)进度付款,按揭贷款按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放,购房者开(kāi)始月供;二是房屋(wū)交付后(hòu)发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn);

  5)房屋烂(làn)尾保(bǎo)护(hù):为(wèi)预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保险,在商品房(fáng)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时,保障购房(fáng)者(zhě)权(quán)益;

  6)房屋(wū)交付保护(hù):房屋(wū)交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式,一是期(qī)房(fáng)由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后(hòu),开发商凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款。二(èr)是开发商为购房者提供一(yī)定的保修(xiū)期,通常1-5年,保修期满,购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

  是该取消预售制了(le):问题及建议

  2.1 美国:交付前预售资金第三方全程监管(guǎn),交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

  美国期(qī)房(fáng)定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还(hái),最低首付比例为(wèi)3.5%,交(jiāo)房前仅支(zhī)付(fù)首付(fù),其余房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn),交付(fù)前资金由(yóu)第三方全(quán)程监管,交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款。

  定金及首付(fù)环节(jié),定金(jīn)比例(lì)一般为(wèi)房款(kuǎn)的1%-5%,首付比例最低可(kě)低(dī)于3.5%,根据美国官(guān)方数据,2021年(nián)美国平均首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为(wèi)12%。

  余(yú)款支(zhī)付方面,除定金或首(shǒu)付外,购房者在房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

  资金监(jiān)管(guǎn)方面,美国(guó)为防止开(kāi)发商挪用资金,购房(fáng)者的定金及首付款由第三(sān)方公(gōng)证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾,购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回(huí),且(qiě)不承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自(zì)银行,银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款,由(yóu)于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益,银行(xíng)有充(chōng)分动机监管开发(fā)商施(shī)工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)经审(shěn)查(chá)后发放的验收凭证,通过验收凭证向银行(xíng)得(dé)到购房者支付的房款。

  是(shì)该取消预售制了:问题(tí)及建议

  2.2 德国:可零首付(fù)购房,提供(gōng)期房烂尾险

  德国期房可零首付(fù)购房,房款按建(jiàn)造工期(qī)进度支付,按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷(dài),房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率,开(kāi)发(fā)商或(huò)购房者(zhě)可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

  预售门槛方面,德国(guó)开发商在项目(mù)获批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署购房合同(tóng)前,购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证,签订合(hé)同后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购买(mǎi),定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

  签(qiān)署购房合同后(hòu),购房者(zhě)需支付公证费和(hé)土地交易税,分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5%-2%、3.5%-6.5%,两种费用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中(zhōng),属于(yú)购房附加费。

  首付方面,德国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例(lì),可零首付购房。

  余款(kuǎn)方面,德(dé)国也采取按工期(qī)支付房款的(de)制度,一般分7笔进行支付,具体支付节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来说,支(zhī)付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工,支付比例可能是30%、28%、11.9%、7%、6.3%、4.9%、11.9%。

  按揭方面,购房者可在支付房款前申请房贷,房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率,银行按施工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn),每笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用期限,期(qī)限结束后,购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

  保险方面,德国(guó)保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn),保险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时,保险公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修复,开发(fā)商(shāng)破产(chǎn),由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购(gòu)买(mǎi)。

  2.3 英国:10%定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制,55%-80%房款交房时支付

  英国预售制设(shè)有10%定金保险保护机制,交房前付款比例仅(jǐn)20%-45%,资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

  订立合同(tóng)前,买卖(mài)双方均(jūn)有一(yī)名律师,负责沟通期(qī)房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各(gè)个(gè)环节,各环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

  定金方(fāng)面,英国设置了10%定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì),当开(kāi)发(fā)商出(chū)现财务、经(jīng)营(yíng)问题(tí)时,购(gòu)房者10%的定(dìng)金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付,而超出(chū)10%的部分较难追回(huí)。

  首(shǒu)付方面,首付比例通常为10%-25%,首付需要在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

  余款支付(fù)环节,英国采取按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款的方式,但是(shì)交房前付款比例相对(duì)较低,一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5%-10%的款(kuǎn)项(xiàng),即交房前付款比例(lì)在20%-45%之间,剩余款项交房后支付。

  交(jiāo)付(fù)环节,英国规定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验验(yàn)收(shōu)后才能(néng)交付,交(jiāo)付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

  资金监管(guǎn)环节,英国期房(fáng)预售资金监管极为严(yán)格,资金也由律师监管,在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中,由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师,卖方律(lǜ)师转给开发商,即资金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前(qián)经过两道关(guān)口,有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资(zī)金安全。

  2.4 日本:为规范(fàn)期房交易立(lì)法,设置期房预付款保全措施

  日(rì)本期房(fáng)交易(yì)立法,定金(jīn)超(chāo)5%或1000万日元(yuán)时,开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”,交(jiāo)房前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20%,开发商违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10%房款,交(jiāo)房后按(àn)揭还(hái)款。

  立法(fǎ)方面,日本二战结束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失衡,叠(dié)加法律(lǜ)空白,社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象普遍,为此,日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》,经多次修订,目前是唯一一(yī)部规范期(qī)房交易(yì)的法律。

  定金保(bǎo)护方面,根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物(wù)取引(yǐn)业(yè)法》,对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5%或超1000万日元的部分,法律要(yào)求开发(fā)商必(bì)须完成定金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措施?即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同时,开(kāi)发商向金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托合同(tóng),设置购(gòu)房者定金的保证或保险,并将(jiāng)相应的(de)保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房者。除定(dìng)金外,其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾,购房者可(kě)凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付(fù),同时,开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约(yuē)金,一般约为房价的10%。

  房款支付环节,交(jiāo)房前只需支付最多不超20%的定金,签订购房合同(tóng)后,购房(fáng)者即可向银行(xíng)申请贷(dài)款(kuǎn),但交房后才开始按揭贷款(kuǎn),除(chú)定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

  2.5 新加(jiā)坡:买方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监(jiān)管,享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

  新加坡(pō)期(qī)房购(gòu)房者违(wéi)约可返还相当于3.75%房款的订金,首付比例20%,余款(kuǎn)按工程(chéng)进度(dù)支付,所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户(hù),交(jiāo)房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15%尾款。

  订金支付环(huán)节(jié),新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及订金(jīn)返还机制(zhì),即OTP,签订OTP后需支付5%房(fáng)款作为(wèi)订金,OTP有效期14天,执行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同,不执行OTP则退还3.75%的房款。

  首付比(bǐ)例(lì)方面,签订购房合同后,购(gòu)房者需支付15%的(d双修是指什么意思,双修是怎么进行的e)首付(fù)及(jí)印花税,同时购(gòu)房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

  余款支付(fù)上,新加坡(pō)期房同样(yàng)采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式,《发展商(shāng)条例》对(duì)期房(fáng)付(fù)款流程做了统一详细规定(dìng),要求所有开发商遵守,支付(fù)节点(diǎn)一(yī)般为合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架(jià)完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等,支付比(bǐ)例(lì)约为20%、10%、10%、5%、25%。银行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度放款,月供在(zài)此过程中随着放出贷(dài)款的(de)增加而增加,未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

  资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面,购房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会(huì)存入(rù)银行专门的项目(mù)资金账户,账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交付后,购房者享受1年的房(fáng)屋(wū)保修期,此(cǐ)后购房者支(zhī)付15%的尾款。

  3 启示(shì)

  一,短期来看(kàn),当前房地产到了政策出手临(lín)界点,重(zhòng)点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面,加大对(duì)刚需(xū)和改善型需(xū)求的支(zhī)持力度,长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象,重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生,给予强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面,从现(xiàn)在起(qǐ),对还在(zài)正常运转的房企包括民营(yíng)企业,加大(dà)支(zhī)持力度,由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业,为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财(cái)团,给予金融工具配套(tào)。

  二,中期来(lái)看,应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人性复杂性,兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环(huán)节,建(jiàn)立(lì)开发(fā)商(shāng)违约后定金保护机制,如将已支付(fù)定金(jīn)冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段,保(bǎo)障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订合同环节(jié),鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入,为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节(jié),建立按工程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机制,充分(fēn)保护购房者的权(quán)益。资金监(jiān)管环节,引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构,或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管,以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象。交付环节,建立商品房保修期制度。保修期内(nèi),开发商应对房屋质量问题(tí)全权(quán)负责、免费维修,购(gòu)房者在(zài)保修期结(jié)束(shù)后(hòu)支付(fù)尾(wěi)款。

  三,长期来(lái)看,取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大(dà)势(shì)所趋。一方面,98年房改时,全(quán)国缺房子,开发商缺钱,预售制是权宜之(zhī)计(jì),现在全国套户(hù)比超过1,从大开发进入存量时代,对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了,该取消了,改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面,取消预售制,改(gǎi)为现房销售,开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段,而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信,这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障,这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量,实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

  

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