万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了共(gòng)同债(zhài)务人被中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的(de)维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能没(méi)你想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不(bù)良债权转让项目的处(chù)置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公司北京(jīng)市分(fēn)公(gōng)司(sī)（下称中国信达北分），处置(zhì)的(de)是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不(bù)良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人(rén)民(mín)币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务(wù)人。目前(qián)，该(gāi)项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故(gù)事，但实(shí)际(jì)上(shàng)，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售(shòu)罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去(qù)，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不(bù)少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价(jià)款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的(de)可(kě)以(yǐ)向法院提(tí)出执行异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布(bù)《最高人民(mín)法院关于(yú)商品房(fáng)消费者权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释(shì)的方式明确了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的(de)购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋(wū)交付请求权优(yōu)先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权(quán)的(de)，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了部(bù)分(fēn)价(jià)款的商品房消费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可(kě)以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不(bù)能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会(huì)被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信达申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示(shì)，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责(zé)任(rèn)公司(sī)成为(wèi)了(le)唯一股东(dōng)，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规(guī)模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的(de)价格，都令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其在北(běi)京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价(jià)达到(dào)惊(jīng)人的(de)36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽(suī)然(rán)已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开东京是不是日本首都 东京不是日本的首都吗发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环的背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背后的(de)中赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年(nián)开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军(jūn)能(néng)源市(shì)场、团购网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服东京是不是日本首都 东京不是日本的首都吗与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股(gǔ)国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的(de)新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条股权出(chū)质(zhì)记(jì)录。质(zhì)权人包括海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部(bù)资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负(fù)债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资(zī)金(jīn)压力(lì)，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列(liè)被执(zhí)行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共(gòng)同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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