近(jìn)两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们(men)也提醒普通投(tóu)资(zī)者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格的(de)变(biàn)化(huà)。基金份额二(èr)级(jí)市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更(gèng)有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础设(shè)施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集(jí)材料(liào)和信(xìn)息披露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩(jì)，作(zuò)为进(jìn)行(xíng)投(tóu)资决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化(huà)导(dǎo)致(zhì)的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额持(chí)有人实际获得的(de)现金收益(yì)，对于长期(qī)投资者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级(jí)副总监李华平也表示(shì)，根据(jù)《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了(le)这类产品的(de)“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息(xī)回(huí)报，而(ér)是由可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相对(duì)于投资债券(quàn)相对高的(de)收益性(xìng)，在有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增(zēng)厚(hòu)资(zī)产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额(é)完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设(shè)施项目的(de)经营业绩相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据(jù)单位基(jī)金份额的(de)分红金(jīn)额进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可(kě)以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的增值部(bù)分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为(wèi)准确，分派(pài)的是(shì)本(běn)金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资者可能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续分红(hóng)。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价(jià)值(zhí)面临极大不(bù)确定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年(nián)的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的(de)分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区(qū)别(bié)。特(tè)许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级(jí)市(shì)场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期(qī)限(xiàn)较(jiào)短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特(tè)许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单(dān)价(jià)随(su为什么管拜登叫拜振华？ 拜登是哪年出生í)着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会(huì)进(jìn)一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时(shí为什么管拜登叫拜振华？ 拜登是哪年出生)点，多(duō)位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标，来观察(chá)和(hé)评估(gū)项目底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指(zhǐ)标有两个(gè)：一(yī)是年(nián)报中披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可(kě)供(gōng)分配的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初(chū)现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对经营权(quán)类的(de)资产可以更多(duō)关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实(shí)力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于(yú)分红交易带(dài)来(lái)的短期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载(zài)明(míng)REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露预(yù)测进行比较(jiào)分析(xī)，结合经(jīng)济及市场的实际(jì)环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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