导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判(pàn)断中国(guó)未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实上住(zhù)建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿(yì)栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民(mín)户(hù)均1套(tào)房，其中每(měi)户持有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期(qī)房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足流动人(rén)口的(de)租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口会(huì)选择在大(dà)城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而产生了额(é)外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人(rén)口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2凤凰男能嫁吗，凤凰男的八大特征和交往原则000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下(xià)地产矛盾则(zé)更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在不(bù)同能(néng)级城市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发(fā)一(yī)阵二手房(fáng)的(de)“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜(xī)由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们(men凤凰男能嫁吗，凤凰男的八大特征和交往原则)无法直(zhí)接(jiē)知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答当前(qián)的(de)房子是否真的(de)过(guò)剩了(le)？据此判断(duàn)未来(lái)房地产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻(wén)发布(bù)会上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户(hù凤凰男能嫁吗，凤凰男的八大特征和交往原则)均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们(men)就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和(hé)非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数，我们(men)就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既(jì)有统计(jì)数据(jù)，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成(chéng)。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国(guó)城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着(zhe)中国(guó)地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日本的(de)住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流(liú)入(rù)地的住宅市(shì)场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据显示(shì)，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在(zài)老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的(de)高工资吸(xī)引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室(shì)和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城(chéng)和老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及(jí)全国人均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若(ruò)人均(jūn)可(kě)使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后，中国的(de)人(rén)均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已(yǐ)经(jīng)户户(hù)有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍有需(xū)求释(shì)放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实(shí)之(zhī)下，中(zhōng)国(guó)未来(lái)城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)人口数(shù)不(bù)断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二(èr)人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户(hù)均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二(èr)，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入(rù)地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性(xìng)需求(qiú)依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增(zēng)8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿(yì)平，涉及(jí)城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改(gǎi)善性需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户(hù)型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济(jì)工作会议(yì)明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于(yú)城市能级(jí)之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是(shì)针对(duì)住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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