万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院再(zài)次受到(dào)舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同债务人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫(hè)抵押的(de)75套(tào)万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正斥(chì)巨资(zī)购(gòu)入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司(sī)不良债权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的(de)抵押(yā)物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下(xià)称中国(guó)信(xìn)达(dá)北分），处(chù)置的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄(qìng)。如果该(gāi)报(bào)道属实，说(shuō)明这些房子实际戊戌年是哪一年上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的(de)拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢(ne)？只(zhǐ)能(néng)说明这(zhè)些房(fáng)子根本没(méi)有网签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的业主基(jī)本都是北京的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民(mín)事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的(de)，如果业主没(méi)有过(guò)错，人(rén)民法院不(bù)得(dé)查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除(chú)查(chá)封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解(jiě)释的方式明确(què)了购(gòu)房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持(chí)。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实(shí)际上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还(hái)会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名(míng)度，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的(de)楼(lóu)盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还(hái)是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其(qí)在北(běi)京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价(jià)达(dá)到(dào)惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不(bù)少知名人(rén)士，如(rú)知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大(dà)佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了(le)中赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了(le)，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为被执(zhí)行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行戊戌年是哪一年能力(lì)而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫(hè)集团正式(shì)成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集(jí)团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市(shì)场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的(de)目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国(guó)安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)全部股权(quán)。如(rú)果北京(jīng)国安的(de)估值一直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有(yǒu)人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫(hè)为什么又要(yào)质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人(rén)包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易(yì)所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同(tóng)成(chéng)为被执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何(hé)能独善其(qí)身(shēn)？

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