导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是(shì)人均一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因(yīn)为户(hù)均一套(tào)房无法(fǎ)满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的(de)近(jìn)三成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前(qián)建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国(guó)家有(yǒu)着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，乔布斯为什么把苹果给库克地(dì)产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，大分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市(shì)之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据(jù)并(bìng)未公布(bù)，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来(lái)房地(dì)产(chǎn)市场会(huì)如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害综合(hé)风险普查工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋(wū)实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量(liàng)商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大(dà)。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着(zhe)人(rén)人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人口普查(chá)数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量极(jí)少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)相加(jiā)，我们(men)就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一(yī)步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际(jì)变化比例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至(zhì)2022年(nián)末(mò)，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查(chá)数(shù)据(jù)显示(shì)，在(zài)上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工作的(de)流动人(rén)口(kǒu)在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞(páng)大流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大(dà)的(de)不便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居(jū)住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面(miàn)积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数(shù)拥(yōng)有的(de)住宅面(miàn)积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为一(yī)居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来(lái)地(dì)产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测(cè)算，2020年(nián)城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均(jūn)值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭(tíng)户(hù)人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达(dá)国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国(guó)都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的(de)住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户(hù)均1乔布斯为什么把苹果给库克套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六(liù)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明(míng)显(xiǎn)上(shàng)升，人口(kǒu)小家(jiā)庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境(jìng)，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大(dà)、以(yǐ)旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国(guó)家依旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适(shì)度与经(jīng)济水平有(yǒu)着(zhe)密切正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将(jiāng)是(shì)住宅质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 乔布斯为什么把苹果给库克