万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次(cì)受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达(dá)为了(le)收回(huí)钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)张柏芝第三胎和谁生的，张柏芝第三胎和谁生的是谢贤吗柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨(jù)资(zī)购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿(zī)势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能(néng)没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核(hé)心区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　张柏芝第三胎和谁生的，张柏芝第三胎和谁生的是谢贤吗近日(rì)，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权转让项目的处(chù)置主体是中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公司北京(jīng)市(shì)分公(gōng)司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一(yī)起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的(de)故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)总共301户(hù)，而且早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出(chū)去了(le)的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的(de)拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子(zi)根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现在(zài)还(hái)没资金解(jiě)抵(dǐ)押(yā)，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北(běi)京的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也是万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主。另据地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业(yè)主确(què)实已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不(bù)良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业主已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可(kě)以向法院提出执行异(yì)议申请，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式明(míng)确(què)了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付(fù)请求(qiú)权优(yōu)先(xiān)于建设工程(chéng)价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他(tā)债权的(de)，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费(fèi)者，在(zài)一审(shěn)法庭(tíng)辩论(lùn)终结(jié)前已(yǐ)实(shí)际支付(fù)剩余(yú)价款的，可(kě)以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可(kě)能(néng)不(bù)仅不能卖(mài)出(chū)去(qù)回(huí)本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申(shēn)请不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前张柏芝第三胎和谁生的，张柏芝第三胎和谁生的是谢贤吗中(zhōng)国(guó)信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团既没(méi)有(yǒu)很大(dà)规模，也没有很高(gāo)的(de)国民知名度，但却(què)在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作(zuò)为中赫(hè)集团(tuán)进入北京(jīng)的(de)第(dì)一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科(kē)等大型知(zhī)名(míng)房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万(wàn)柳地(dì)块，成为北(běi)京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块块从(cóng)荷(hé)兰(lán)运回(huí)来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是(shì)每平(píng)米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知(zhī)名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬则居(jū)住在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的(de)。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务(wù)，先后进军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周(zhōu)金(jīn)辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放(fàng)到(dào)了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国(guó)安的(de)新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查(chá)显示(shì)，目(mù)前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权(quán)人包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安后，不仅国安的(de)经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权交易(yì)所(suǒ)官网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集(jí)团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营状况却(què)持续(xù)没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执(zhí)行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书(shū)确(què)定(dìng)义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿(yì)的(de)北京国安，又如(rú)何能独(dú)善其(qí)身？

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