OPPO宣布(bù)关(guān)停旗(qí)下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市(shì)场的影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌(diē)幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资(zī)产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁(lìn)协议(yì)的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原(yuán)始权(quán)益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负(fù)责人也表(biǎo)示，近(jìn)期已同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也(yě)高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产(chǎn)公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的事(shì)件继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级市场价格开(kāi)始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全(卯怎么读，卯足劲是什么意思解释quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近(jìn)几个交易日二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来(lái)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体表现上看(kàn)，目(mù)前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季报(bào)中已经披露张江光大园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募(mù)的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近(jìn)几个交(jiāo)易(yì)日(rì)场内资(zī)金(jīn)有所流出，但是，不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同时表示(shì)，目(mù)前随着(zhe)二级(jí)市场(chǎng)价格下跌(diē)，风(fēng)险也得到一定释放，但是价(jià)格涨跌(diē)会受到基(jī)本面、情(qíng)绪(xù)面等(děng)多重因素(sù)影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内(nèi)人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产(chǎn)品年内二级市(shì)场跌(diē)幅(fú)较大，其(qí)实有些隐含收(shōu)益率高的产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价值，很适合稳(wěn)健类(lèi)投资(zī)者。此外，伴随(suí)着经济(jì)复(fù)苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私募基(jī)金(jīn)执行(xíng)董(dǒng)事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营现金(jīn)流(liú)没有造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这(zhè)么(me)深，加上(shàng)前期本(běn)身园区(qū)类资产就回调不(bù)少了(le)，这就是黄(huáng)金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受(shòu)不受影响，影响多大(dà)，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚(wǎn)，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布(bù)公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募(mù)拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦的(de)重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将继续密(mì)切关注哲库(kù)科技后(hòu)续情况，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报(bào)中(zhōng)披露的张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率下降事(shì)项，一度二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)回落。在随(suí)后召(zhào)开的业绩说(shuō)明(míng)会中管理(lǐ)人就相关事项(xiàng)进行了解释说(shuō)明，市场信(xìn)心(xīn)得到(dào)了一定提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的(de)线上(shàng)和(hé)线下的扩募说明会上(shàng)，运营(yíng)团队(duì)表示了对(duì)张江光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意向(xiàng)书和合同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后，项目出租率将得(dé)到(dào)回(huí)升。没想到仅过了不(bù)到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市(shì)场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人(rén)相关(guān)负责人(rén)坦言，事发(fā)突(tū)然确实(shí)始料(liào)未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消息(xī)的第(dì)一时间即奔赴(fù)现场进(jìn)行了(le)沟(gōu)通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视(shì)，据悉新(xīn)区国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍(shào)说，目前(qián)储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测试、人(rén)工智(zhì)能、航(háng)天产(chǎn)业、信息技术(shù)等产业(yè)客户，租赁意向(xiàng)面积超(chāo)过了2万方。从(cóng)意向储备转化(huà)为实际租户需要(yào)一些时(shí)间。

　　“我们(men)正在着手通过签(qiān)署租赁(lìn)意向书(shū)来(lái)尽(jǐn)快锁定一些重(zhòng)要租户(hù)。虽然收(shōu)了三个(gè)月履约保证金给了我们一些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责的态度(dù)，我(wǒ)们(men)肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同区域的张(zhāng)江光大园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人(rén)有(yǒu)那(nà)么(me)多(duō)储备租(zū)户(hù)，之(zhī)前的空置率(lǜ)为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光大(dà)园一(yī)直以(yǐ)来都坚持(chí)以市场(chǎng)化运(yùn)营为导向(xiàng)，历史运营(yíng)表(biǎo)现稳定，租户(hù)的(de)调租和换租都属于正常(cháng)情(qíng)况，而这(zhè)次项目(mù)的(de)大租户退租正好发生在市场活跃度(dù)的(de)短期低点(diǎn)，目前市(shì)场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得(dé)到及时修复后，张江这(zhè)边也作(zuò)了一(yī)定的(de)资(zī)源调配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一些储备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦和张江光(guāng)大园项(xiàng)目在(zài)给租户的分隔空(kōng)间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也有(yǒu)一些差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两千多平(píng)的大(dà)平层，楼的成(chéng)新度高(gāo)一些，单(dān)价也贵(guì)一些，张江光大园单层以一千平(píng)的(de)面积(jī)为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会根据自(zì)身(shēn)需求和预算挑选区域(yù)内的(de)不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以后，新老资产(chǎn)的管理(lǐ)人(rén)都变(biàn)成了一(yī)家(jiā)，后续我(wǒ)们在资源共享和联合营(yíng)销方面能更加(jiā)充(chōng)分发挥(huī)协(xié)同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负(fù)责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前(qián)在管(guǎn)资产(chǎn)约五(wǔ)百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资(zī)产上市平台目(mù)标的(de)坚(jiān)实后(hòu)盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是(shì)我们实(shí)现基(jī)金卯怎么读，卯足劲是什么意思解释扩容的第一步，也是至关重要(yào)的一步(bù)，眼下我们可(kě)能面临了一些(xiē)突发情况需要(yào)解决，但是这和(hé)我(wǒ)们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发展(zhǎn)过程(chéng)中(zhōng)所经历的相比，只能算是一个(gè)非常小的插(chā)曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一(yī)切可能化解当(dāng)前突发事件的(de)所有负面影响，维持预期和市(shì)场的信(xìn)心(xīn)。”

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