饱受争议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐(jiàn)得(dé)到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联(lián)合发布了关于规范房地产经纪(jì)服(fú)务的意(yì)见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机(jī)构存在利用房源客(kè)源优势收(shōu)取(qǔ)过(guò)高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息(xī)等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基(jī)于上述背景，两部门(mén)从加强从业主体管理、明确(què)经纪(jì)服(fú)务内容、合(hé)理确定经纪(jì)服(fú)务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分析(xī)师(shī)张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城(chéng)市二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例，二手房占市(shì)场成交比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中(zhōng)介(jiè)居间成交(jiāo)，房(fáng)地(dì)产调控重心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院住房政策(cè)研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金额不(bù)低的大宗交易(yì)，由于二手房交易成本较高(gāo)、交易(yì)周期较长，具有(yǒu)非(fēi)常强的专业性(xìng)，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这(zhè)些服务事(shì)项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内(nèi)的相关(guān)市场交易(yì)行为及其主体进(jìn)行规(guī)范和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历(lì)来对房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)行业关注最多的一个话(huà)题，便是(shì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务费(fèi)的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪(jì)服务收费及中(zhōng)介(jiè)交易进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价(jià)值不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以北京某房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪(jì)服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)要合(hé)理降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价。引导由交易双方共同承(chéng)担经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍(shào)，目前房(fáng)地(dì)产经纪服务收费标准的最早依据(jù)是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目(mù)前北京市执行的2014年更(gèng)新后的收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可在规定(dìng)的收费标准(zhǔn)基础上适当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中(zhōng)介(jiè)服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实(shí)际(jì)收取费(fèi)用过程(chéng)中，相关(guān)监管(guǎn)部门当前并未明(míng)确具体的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率，中介机构仅需在服务过(guò)程(chéng)中对收费标准进行明码标价即(jí)可(kě)。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资(zī)标准，综合(hé)计算(suàn)出合(hé)适的(de)中(zhōng)介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门(mén)在此次(cì)意见中提(tí)及，房地(dì)产经纪机(jī)构应当在经(jīng)营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容(róng)和收费标准(zhǔn)，不(bù)得(dé)混(hùn)合(hé)标(biāo)价和捆绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)提供的基本服务和延(yán)伸(shēn)服务，应当分(fēn)别明确(què)服务项目和收费标(biāo)准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向(xiàng)交易当事人出(chū)具(jù)收(shōu)费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额(é)，由当事人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费(fèi)明显高于市场(chǎng)平均水平的(de)房地产经(jīng)纪(jì)机构，住(zhù)房(fáng)和城乡建设部门将会同市场监管等(děng)部门采取约谈等综合(hé)措施进(jìn)行重点监管。市场监管部门会同有关部门(mén)依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费(fèi)等(děng)违反价(jià)格和反垄断法(fǎ)律法规(guī)的(de)行(xíng)为。对房地(dì)产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监(jiān)管(guǎn)部门要依法依(yī)规纳(nà)入国家企业信(xìn)用(yòng)信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越(yuè)低(dī)的原则(zé)实行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪(jì)服务费用(yòng)，主要还是(shì)规范(fàn)行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市(shì)场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不(bù)同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍(biàn)在合理范(fàn)围(wéi)内，加上经纪服(fú)务费用对市(shì)场的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由(yóu)于当前(qián)两部门提出的(de)意见仅为(wèi)鼓励性质，即(jí)只(zhǐ)是(shì)纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具体认(rèn)定其(qí)中的细则，还需要看(kàn)各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目(mù)前市场看，经纪(jì)服务领域的调整改善(shàn)、规范化(h秋处露秋寒霜降是指哪六个节气？ 秋处露秋寒霜降是哪首诗uà)，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二手房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同税费等都(dōu)可(kě)能对(duì)交易产生影(yǐng)响，这对房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务(wù)行业(yè)的专(zhuān)业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付一半(bàn)的中介费，但在(zài)一(yī)些热(rè)点城市的二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部(bù)分(fēn)购房者处于弱势地(dì)位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购房者来承(chéng)担。即使一些房东(dōng)愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房(fáng)产中介公司(sī)将其视(shì)为向购房者单边收费的行为(wèi)。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费(fèi)的基(jī)础上，再次向房东收取费用，而这部(bù)分(fēn)费用(yòng)，房东往(wǎng)往会将其转(zhuǎn)再次(cì)秋处露秋寒霜降是指哪六个节气？ 秋处露秋寒霜降是哪首诗转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当于变(biàn)相推高了房价。两部门提出(chū)严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于(yú)提高(gāo)交易中操作的(de)透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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