近两(liǎng)年(nián)火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yín海南是什么气候类型特点，海南是什么气候类型区g)来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分红机制(zhì)是公募RE海南是什么气候类型特点，海南是什么气候类型区ITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期(qī)投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红目前已包含(hán)了利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配(pèi)比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额(é)交易价格的变化(huà)。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基(jī)金分(fēn)红预(yù)期则更(gèng)有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自(zì)基础设施(shī)资产的经营(yíng)现金(jīn)流(liú)，投(tóu)资(zī)人(rén)通过基金募集材料和(hé)信息披露文(wén)件，结合(hé)行业(yè)及市(shì)场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额(é)持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设(shè)施证券投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后(hòu)基(jī)金年度可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给投资者(zhě)，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)认为(wèi)，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基(jī)础(chǔ)设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重(zhòng)特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映(yìng)这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资(zī)产包(bāo)收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价格走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的(de)影响，投(tóu)资收(shōu)益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主要因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也表示(shì)，近期经(jīng)济(jì)预期恢(huī)复(fù)，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现向股票(piào)和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除权日，将对(duì)基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金(jīn)额根据单(dān)位基金份额(é)的分红金(jīn)额(é)进行计(jì)算(suàn)。除权(quán)操作(zuò)是对分(fēn)红前(qián)后(hòu)基金份额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以获得(dé)公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时需(xū)结合持(chí)有产品的(de)特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派的(de)是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差异很大，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能(néng)把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基金价值(zhí)面(miàn)临极(jí)大(dà)不确定性，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括(kuò)每年(nián)的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目(mù)每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产海南是什么气候类型特点，海南是什么气候类型区的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资(zī)标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的(de)类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益(yì)”，更看(kàn)重(zhòng)底层资(zī)产的价(jià)值增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在(zài)经营权(quán)到期后不再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额的分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特许经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人(rén)提(tí)醒投资(zī)者注意，特许经(jīng)营权项目的分派(pài)金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单(dān)价随着(zhe)分派进度(dù)逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类(lèi)项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩(shèng)余(yú)使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再(zài)加上到期后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴(jiǎo)土(tǔ)地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一(yī)步(bù)延(yán)长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多(duō)位业内(nèi)人士还(hái)表(biǎo)示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观察和(hé)评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对(duì)经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带(dài)来(lái)的短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回(huí)调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的(de)可(kě)供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额与募集材(cái)料中披露(lù)预(yù)测进行比较分析，结合(hé)经济及(jí)市场的(de)实(shí)际(jì)环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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