万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商(shāng)——中(zhōng)赫集团(tuán)，也(yě)被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成(chéng)了共同(tóng)债(zhài)务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的(de)75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主并(bìng)非(fēi)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的维权(quán)信息(xī)，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名(míng)校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在(zài)京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是(shì)共(gòng)同债务人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国(guó)信达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该(gāi)报(bào)道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明(míng)这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明(míng)这(zhè)些房(fáng)子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没(méi)有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的(de)报(bào)道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫(hè)集(jí)团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最(zuì)强学(xué)区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高(gāo)端(duān)人(rén)士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主中(zhōng)，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团(tuán)的(de)高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确(què)实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔(bǐ)不(bù)良债权(quán)回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业(yè)主已经支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理过户(hù)手(shǒu)续的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院(yuàn)提(tí)出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开(kāi)发商(shāng)，要(yào)求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报(bào)公(gōng)布(bù)《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房消费(fèi)者权利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的(de)方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程(chéng)价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其(qí)他债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了(le)部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价(jià)款的，可(kě)以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实际上是(shì)个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还会被业(yè)主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国(guó)信(xìn)达申请不良债权转让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中(zhōng)国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地(dì)等(děng)选择退出了(le)赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商(shāng)，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规(guī)模(mó)，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北京(jīng)的第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场(chǎng)强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等(děng)大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超6万的(de)成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的(de)它，对手是当时(shí)有名的融创(chuàng)观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平(píng)米的(de)法拍(pāi)房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的(de)36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其依吊带和背心有什么区别，吊带和背心有什么区别旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发(fā)商光(guāng)环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务(wù)，中赫集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今沦落(luò)到这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就(jiù)在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化(huà)业(yè)务(wù)，先后进军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐(lè)部全部股权。如果北京国安的(de)估值一直没(méi)变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许(xǔ)会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企查(chá)查显(xiǎn)示(shì)，目吊带和背心有什么区别，吊带和背心有什么区别前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安(ān)后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱乐(lè)部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下(xià)，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北(běi)京(jīng)国(guó)安，又如(rú)何能独善其身？

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