文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这是(shì)房地产从大开(kāi)发(fā)时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆(lù)和长(zhǎng)期(qī)平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消(xiāo)预黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅售制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样(yàng)有(yǒu)助于(yú)落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科(kē)普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售(shòu)制度(dù)。其实(shí)，当前世界不(bù)少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化解这个(gè)难题，让(ràng)房地产回归(guī)实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不(bù)能例外(wài)，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大(dà)的(de)事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实(shí)施(shī)现房销售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方案研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅ng>

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五(wǔ)十(shí)年(nián)代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋(wū)或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一(yī)系(xì)列问题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的(de)方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的(de)钱(qián)，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模式(shì)成(chéng)为当时中国香港房地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部(bù)门不(bù)断(duàn)完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的(de)监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要(yào)证(zhèng)明自(zì)身(shēn)有资金等能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建(jiàn)筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十(shí)年代(dài)，中国(guó)内(nèi)地面(miàn)临(lín)住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化(huà)配套(tào)问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是(shì)“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制度(dù)，住(zhù)房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现了分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时(shí)的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的(de)需(xū)求量大，而社会缺少大(dà)型房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，商(shāng)品房供应(yīng)量(liàng)小的(de)困境，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进一步(bù)深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房转向市(shì)场经济的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预(yù)售款撬动下一个(gè)项目(mù)的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了(le)房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖(mài)合同-进行(xíng)备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的(de)开发(fā)商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开(kāi)启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要(yào)方式，预(yù)售制极(jí)大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市场快(kuài)速发(fā)展阶段的(de)资(zī)金需求，也提高了(le)居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基(jī)本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期(qī)房(fáng)销售面积占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推(tuī)动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地(dì)产历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售(shòu)金额(é)分(fēn)别从(cóng)1.5亿(yì)平(píng)增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国(guó)企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材(cái)的(de)带(dài)动(dòng)最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的(de)投资占全(quán)社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过(guò)三(sān)分之一。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿(yì)美(měi)元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与(yǔ)股债房市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝(jué)大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同是两个(gè)独立(lì)的合同关系(xì)，如果开发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动或(huò)经营(yíng)不(bù)善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获(huò)得房款，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完(wán)全(quán)由(yóu)银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预(yù)售管(guǎn)理(lǐ)办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开(kāi)发企业(yè)预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当用于有关的(de)工程(chéng)建设，商品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的(de)预售资(zī)金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资(zī)金比例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设(shè)名(míng)义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再(zài)由工程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间(jiān)流(liú)动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制(zhì)，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量(liàng)的(de)保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是(shì)期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款交付(fù)后按(àn)揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资(zī)金全部来自银(yín)行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开(kāi)发商提供一定比例(lì)的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害(hài)银行利益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放的(de)验收(shōu)凭(píng)证，通过(guò)验收凭(píng)证向(xiàng)银行得(dé)到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率(lǜ)，开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在(zài)项目(mù)获(huò)批(pī)后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按(àn)工(gōng)期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一(yī)名律师(shī)，负责(zé)沟(gōu)通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个(gè)环节(jié)，各(gè)环节内(nèi)容确认无误(wù)后签订首(shǒu)付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国(guó)设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时(shí)，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的(de)部(bù)分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经(jīng)过(guò)房产公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后(hòu)方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师(shī)将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过(guò)两道(dào)关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结束(shù)后(hòu)由于(yú)房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房合同时(shí)，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委(wěi)托合(hé)同(tóng)，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证或(huò)保险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书(shū)交付(fù)给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预先支付的(de)购房款也(yě)受该措施保(bǎo)护(hù)。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书(shū)向金融机构(gòu)或(huò)保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多(duō)不超(chāo)20％的定金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才(cái)开(kāi)始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行(xíng)专(zhuān)门(mén)项目资金账户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完(wán)工、管道(dào)门(mén)窗等(děng)完工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)也依(yī)照(zhào)工程(chéng)进度(dù)放(fàng)款，月供在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷(dài)款的(de)增(zēng)加而(ér)增(zēng)加(jiā)，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房地产到了(le)政策出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对(duì)刚(gāng)需和(hé)改善(shàn)型需求的支持(chí)力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权(quán)益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期(qī)制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。